«Белые Ветры» – специализированный оператор загородной недвижимости на Калужско/Киевском направлении.

Как повлиял кризис на изменение объемов и структуры предложения на загородном рынке

12.10.2009

Конспект доклада коммерческого директора компании «Индикаторы рынка недвижимости» Екатерины Смурыгиной на выставке «ДомЭкспо-2009».

 

Осенью прошлого года основной темой дискуссий экспертов рынка недвижимости был вопрос последствий экономического кризиса на различных сегментах жилья. В частности, как изменятся объемы и структура предложения коттеджных поселков под действием таких факторов, как резкое снижение покупательской активности и падение объемов инвестиций и кредитования строительства.

В своем докладе в рамках выставки «ДомЭкспо-2009» коммерческий директор Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Екатерина Смурыгина представила анализ динамики объемов и структуры предложения коттеджных поселков, зафиксированной по итогам прошедшего года.

Так, опираясь на результаты регулярных исследований, нужно отметить, что общее число реализуемых коттеджных поселков Подмосковья в 3 квартале 2009 года снизилось примерно на 5,5% по сравнению с показателем годичной давности. В результате, по данным www.irn.ru, сегодня на продажу выставлено 284 объекта против 301 поселка осенью 2008 года.


Недвижимость


Это связано, в первую очередь, с тем, что количество объектов, ушедших с рынка за рассматриваемый период, превышает объем впервые вышедших на продажу объектов: 64 против 47 поселков. Такая динамика обусловлена как раз действием кризисных факторов, о которых было сказано выше.

Наибольшая концентрация коттеджных поселков сегодня отмечается на удаленности 16-25 км от Москвы, а также за 66 км от МКАД, где суммарно представлено около 45% общего объема предложения. На графике видно, что, несмотря на сложные условия рынка, увеличилось число поселков в 16-25-километровой зоне (в основном, из-за расширения географии строительства по менее престижным шоссе Подмосковья). Также отметим, что в отличие от прошлых периодов в 3 квартале 2009 года практически прекратился рост числа дальних поселков (за 66 км от МКАД). Данный сегмент коттеджного жилья сегодня является одним из самых уязвимых: после осени 2008 года у потенциальных покупателей произошло снижение реальных доходов, а значит, многие из них, скорее всего, отказались от идеи покупки «второго дома» за городом.


Недвижимость


Рассмотрим теперь динамику объемов предложения коттеджного жилья в разрезе традиционно престижных и менее престижных шоссе. Напомним, что к первой группе относятся западное (Ильинское, Минское, Можайское, а также Рублево-Успенское шоссе), северо-западное (Волоколамское, Ленинградское, Новорижское и Пятницкое шоссе), северное (Алтуфьевское, Дмитровское, Рогачевское шоссе), а также юго-западное (Калужское и Киевское шоссе) направления. Доля рынка коттеджных поселков на данных шоссе, по результатам «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы (Август 2009)», сегодня составляет порядка 73,5%, что примерно на 2% ниже по сравнению с прошлым периодом. Соответственно, на фоне этого увеличилась доля объектов, расположенных на недорогих направлениях. К данной категории относятся восточные Горьковское и Щелковское шоссе, Ярославское на Северо-Востоке, Егорьевское и Новорязанское на Юго-Востоке, а также южные шоссе – Варшавское, Каширское, Симферопольское.


Недвижимость


Говоря об изменениях в структуре предложения коттеджного жилья, нельзя не выделить значительный рост объемов предложения в поселках участков без подряда. За рассматриваемый период количество объектов, концепцией застройки которых предусмотрен данный тип предложения, выросло с 40 до 93 поселков, то есть почти в 2,5 раза. В условиях кризиса участки без подряда наиболее востребованы покупателями, как один из самых экономичных форматов предложения на загородном рынке.

Сегодня максимальная доля рынка коттеджных поселков с участками без подряда приходится на 11-50-километровую зону от Москвы – чуть более 50% (или 42 объекта).


Недвижимость


Также отметим, что на традиционно престижных направлениях Подмосковья количество таких поселков составляет порядка 67% от общего объема предложения. Несмотря на это, доля объектов с участками без подряда от общего количества поселков по таким направлениям существенно ниже, чем по менее престижным шоссе (26% против 36%, соответственно). Рекордсменом является Симферопольское направление, где, согласно данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», по итогам 3 квартала 2009 года в каждом 2-ом поселке есть участки без подряда.


Недвижимость


Что касается площади участков без подряда, то необходимо отметить, что они уступают участкам с подрядом. Средний размер земли без подряда в поселках составляет сегодня около 22 сот. Причем интересно, что данный показатель почти одинаков как для объектов на дорогих, так и на менее престижных направлениях.

Далее рассмотрим, как за последний год изменились основные параметры домовладений в поселках – средняя площадь коттеджей и индивидуальных земельных участков. Как и в прошлые периоды, на сегодняшний момент в реализуемых объектах продолжают снижаться размеры предлагаемых домовладений. Если в начале 2008 года средняя площадь коттеджа составляла 352 кв.м., то в 3 квартале текущего года – 337 кв.м. Застройщики продолжают уменьшать размеры загородных домов, создавая тем самым более экономичный вариант предложения. Ведь снижение средней площади коттеджей позволяет застройщику уменьшить стоимость продажи домовладений, не меняя цену метра и, таким образом, сохраняя рентабельность проекта.

Однако в отдельных диапазонах удаленности от МКАД средняя площадь коттеджей выросла. Так, по данным www.irn.ru, примерно на 8% увеличились размеры домов в поселках на расстоянии 6-15 км от МКАД: с 510 кв. м. до 550 кв.м. Более детальный анализ показал, что связано это, в первую очередь, с изменением структуры предложения в данном сегменте коттеджного рынка. За последний год в радиусе 6-15 км от Москвы с продажи ушли объекты, расположенные на менее престижных направлениях, класс которых (а соответственно, площади домов и земельных участков) ниже, чем в поселках, оставшихся на рынке.


Недвижимость


В разрезе традиционно престижных и менее престижных направлений динамика средней площади коттеджей выглядит следующим образом: в первой группе поселков отмечается уменьшение площади домов примерно на 4% (с 390 кв.м. в 3 квартале 2008 года до 374,5 кв.м. в 3 квартале 2009 года), в то время как во второй группе объектов этот показатель вырос на 3% (с 237 кв.м. до 244 кв.м.).


Недвижимость


Что касается размеров земельных участков, следует отметить, что в предыдущие годы количество поселков, где средняя площадь участков не превышала 10 сот., было в 1,5 раза меньше, чем в 3 квартале 2009 года. Застройщикам выгодно «нарезать» меньшие площади участков, поскольку это ведет к более доступному по цене предложению в поселке. При этом средний размер приусадебных участков в коттеджном сегменте остался на уровне 20,5 сот., как и год назад.

Все перечисленные выше тенденции позволяют сделать главный вывод о том, что за последний год произошли заметные изменения в структуре предложения на коттеджном рынке. Во-первых, в 3 квартале 2009 года фактически прекратился активный рост объемов предложения «дачных» поселков за 66 км от МКАД. Спрос на данный тип загородного жилья очень сильно упал, поскольку сократились доходы его потенциальных покупателей.

Во-вторых, увеличилось число поселков, в которых кроме коттеджей и участков с подрядом предлагаются участки земли без подряда на строительство, что увеличивает емкость спроса на такие объекты (у покупателя больше вариантов для покупки в рамках имеющегося бюджета).

В-третьих, застройщики продолжают снижать площади домов и земельных участков с целью создания более доступного по цене предложения. Поэтому неудивительно, что такая маркетинговая политика коснулась, в первую очередь, поселков, расположенных на традиционно престижных направлениях, где площади домовладений всегда были существенно выше, чем на менее престижных шоссе.

Рейтинг@Mail.ru