Участки без подряда и коммуникаций: кто будет тянуть газ, воду и электричество – застройщик или покупатель?

     На рынке – масса соблазнительных предложений участков без подряда от 20 тысяч рублей за сотку. Как тут не купиться! Однако потом оказывается, что люди приобрели совсем не то, что рассчитывали. Потому что застройщик обещал проложить дороги, протянуть коммуникации. А на деле – ни света, ни воды, ни газа, и доехать до участка можно только на танке. Как избежать такой ситуации и что делать тем, кто в нее уже попал?

     Участки без подряда в коттеджных поселках остаются самым продаваемым товаром на загородном рынке. Секрет успеха во многом определяют заманчивые цены на землю. Валерий Лукинов, руководитель комитета по загородной недвижимости РГР, рассказал журналу Metrinfo.Ru, что сейчас появились предложения о продаже земли в Подмосковье на расстоянии от 20 до 55 км от МКАД по цене одной сотки от 20 до 100 тыс. руб. То есть, участок размером 10 соток стоит от 200 тыс. до 1 млн. руб. Подобных предложений на загородном рынке очень много. А люди покупают землю, не всегда отдавая отчет в том, за что они заплатили деньги на самом деле. Впрочем, ожидания у них весьма конкретные – покупатели земли надеются, что если застройщик объявил о намерении построить организованный поселок, то в нем обязательно будут городские коммуникации, дороги и инфраструктура. Но немногие знают, что прокладка коммуникаций стоит очень больших денег. И зачастую чем ближе Москва, тем подводка газа и электричества обходится дороже. Причина дороговизны – большой спрос и ограниченные ресурсы. Например, на внешние инженерные сети и инженерную инфраструктуру поселка затраты составляют от 1,5 до 2,5 млн. руб. из расчета на 10 соток. И нетрудно подсчитать, что, приобретая участок стоимостью 200 тыс. руб., покупателям предстоит внести за коммуникации сумму, превышающую цену земли от 7 до 12 раз. На дальних дачах соотношение несколько иное. Например, в поселке «Загорье» (42 км от МКАД по казанскому направлению) земля продается по цене от 60 тыс. руб. за сотку, но дополнительно нужно сдать 530 тыс. руб. с участка за воду, газ и электричество. В поселке «Дубининские дачи» (60 км от МКАД по Ярославскому шоссе) земля стоит от 53 тыс. руб. за сотку, но дополнительно владельцев участков ожидает сбор 490 тыс. руб. А в дачном поселке Опушкино» (60 км от МКАД по Горьковскому шоссе) компания продает только землю по цене от 33 тыс. руб. за сотку, а прокладка коммуникаций полностью делегирована некоммерческому партнерству, которое должны будут создать собственники участков. Есть поселки с участками без подряда, в которых девелоперы декларируют, что стоимость коммуникаций ориентировочная и будет озвучена точно после получения неких документов.

      На запросы о стоимости называется сумма, которая очень привлекательна для покупателей, но на самом деле на такие деньги нереально подвести коммуникации не только до границы индивидуального участка, но и к поселку в целом. Приманив покупателей низкими ценами, застройщики планируют в будущем наверстать упущенную выгоду, объявив реальные цены на прокладку сетей. В наибольшей степени рискуют покупатели участков без подряда в поселках эконом-класса. Во многих проектах цена предложения очень низкая, так как фактически распродаются земельные делянки в чистом поле не только без коммуникаций, но и без дорог. Когда и на каких условиях будут выполняться работы по прокладке инженерных сетей, без которых невозможно нормально жить, четкого ответа покупатели не получают. Журнал Metrinfo.ru обратился к экспертам ведущих столичных компаний загородного рынка, чтобы узнать, допускают ли они, что многие застройщики, продающие участки без подряда в сегменте эконом-класса, не выполнят свои обязательства по дорогам, коммуникациям, а фактически только распродадут земельные участки и на этом остановятся? Мы также спросили – какая цена сотки земли является заниженной, а, значит, свидетельствующей о том, что девелопер, продающий участки без подряда, вряд ли подведет коммуникации, хотя и обещал это сделать. RCF Capital Trust Илья Ануров, генеральный директор: Я бы не стал категорично утверждать, что многие компании не выполнят обязательства, однако допускаю, что такие случаи тоже будут. Чтобы оценить их вероятность, я все договоры разделил на две группы. Первая группа – договоры с одним девелопером, включающие и покупку земли, и подведение коммуникаций. Вторая группа – это когда договор на покупку земли заключается непосредственно с девелопером, а на подведение коммуникаций – с другими подрядными организациями. В первом случае риск недобросовестных сделок выше: здесь девелопер единовременно получает за все деньги и у него пропадает мотивация четко и в срок выполнять дальнейшие обязательства. Во втором случае идет некая диверсификация рисков и к тому же есть возможность оплачивать не все сразу, а по факту сданных работ. Если оценивать вероятность невыполнения обязательств, то для договоров первой группы, на мой взгляд, она составляет где-то 50%, для второй группы – около 25%. Вероятность обмана напрямую связана с той денежной суммой, которую покупатель платит за землю с подведенными коммуникациями. Меня настораживают те предложения, когда для группы на 50 участков и более стоимость подведения коммуникаций составляет менее 50 тыс. руб. с сотки земли. Если стоимость подведения коммуникаций входит в стоимость земли, то здесь чертой риска я б назвал планку в 100 тыс. руб. за сотку земли.

     «АИН-Девелопмент» Екатерина Орлова, директор по маркетингу: Такие проекты запускают не профессиональные девелоперы с многолетним опытом, а люди, которые ранее никогда не занимались этой деятельностью. В цену участка они закладывают в лучшем случае лишь видимые коммуникации – дороги, ограждение, электричество. А такие важные коммуникации, как газ, водопровод, канализация – вообще не учитываются при объявлении «красивой» низкой цены. Даже если впоследствии девелопер и будет заниматься этими коммуникациями, предстоят дополнительные сборы на их строительство. В частности по Симферопольскому шоссе есть множество поселков, в которых декларируются все вышеперечисленные коммуникации, тогда как цена земли там аналогична только стоимости одних коммуникаций. Подвести все коммуникации и построить минимальную инфраструктуру стоит не менее 65 тыс. руб. с сотки, в эту цену входит электричество, газ, водопровод, канализация, дороги с системой дренажа, ограждения, детские площадки. И то, такая цена уместна только при условии, что точки врезки газа и электричества находятся не далее 1 км от поселка и существует возможность подключиться к электричеству по льготному тарифу.

      Агентство недвижимости «Белые Ветры» Александр Либов, генеральный директор: Вероятность такого исхода в некоторых проектах существует. Кроме того, многие девелоперы планируют реализовать только часть участков без подряда, чтобы из быстрой выручки от их продажи финансировать работы по освоению поселка. А решив эту задачу, остаток участков застраивать самостоятельно, зарабатывая на строительстве домов. На киевско-калужском направлении, в пределах 40 км от МКАД, где работает АН «Белые Ветры», цена ниже $10 -12 тыс. за сотку уже «рисковая»: можно остаться без инженерных сетей. Стоимость коммуникаций в разных поселках может различаться. Например, газовая магистраль, к которой надо подключаться, может проходить рядом, а может быть в 10 км. от поселка. И есть разница между поселком на 350 домов и поселком на 40 домов. В среднем стоимость обеспечения коммуникациями никак не менее чем $3 тыс. за сотку, а чаще значительно выше – более реальной представляется цифра $5 тыс. за сотку.

     Поселок «Окская слобода» Дмитрий Герасимов, директор по продажам: Многие проекты участков без подряда выводятся на рынок на начальной стадии – зачастую не только без свидетельства на размежеванные участки, но даже без сметы категории или вида разрешенного использования, поэтому собственники вынуждены продавать такой «сырой» продукт по очень низкой привлекательной цене. Это помогает существенно сэкономить на покупке земли, но здесь работает правило, присущее любой сделке: низкая цена – высокие риски. Сегодня есть девелоперы, которые продают землю за 50 даже за 25 тыс. руб. за сотку. Например, когда речь идет о продаже сельхозземли с обещанием перевести ее в другую категорию, изменить вид разрешенного использования, разработать генплан, провести межевание, оформить в собственность каждый из участков. Минимальный срок для этого объема работы – 8 месяцев, максимальный – до двух лет. Земля «с обещанными коммуникациями» продается сегодня примерно по 300 тыс. рублей за участок, при том что реальная стоимость получения технических условий и прокладки коммуникаций сегодня по рынку составляет от 400 тыс. рублей за участок. Будут ли выполнены эти обещания? Для меня ответ на этот вопрос очевиден. Нет.

     «Долина Имений» Дмитрий Мокроусов, коммерческий директор проекта: На рынке есть компании, которые не смогут выполнить обязательства по коммуникациям. Зачастую это напрямую следует из предлагаемых ими схем сделок, а они составлены так, что ответственность за проведение коммуникаций возлагается на покупателя. Такой продавец предлагает покупателю два договор: один - договор купли-продажи участка земли, второй – по коммуникациям. Во втором договоре продавец указывает различные условия. В частности, коммуникации будут подведены только после того, как все покупатели оплатят стоимость данных работ. А эта стоимость в несколько раз может превышать стоимость сотки. Например, сотка стоит 20 тыс. руб., а работы по подведению коммуникаций – 60 тыс. руб. Если не все участки проданы, то остаточная стоимость на подключение коммуникаций распределяется на уже купивших участки покупателей, а значит, цена вопроса может возрасти еще в несколько раз. При такой схеме неизвестен срок окончания работ по коммуникациям, непонятна их точная стоимость, так как никто не знает, сколько будут стоить работы и материалы через год-два-три.

     «Загородный проект» Алексей Гусев, коммерческий директор: В большинстве случаев компании, продающие участки без подряда, выполняют обязательства. Это касается, главным образом, проектов, находящихся в зоне 30 км от МКАД. Вблизи МКАД хорошо развита инженерная инфраструктура, к тому же в стоимость участков закладывается финансирование для подведения коммуникаций. Но сроки подведения коммуникаций могут затянуться. Причем не по вине девелопера, а в связи с длительностью процедуры получения исходно-разрешительной документации и сложностями в процессе согласований в государственных инстанциях. Средняя стоимость подведения инженерных коммуникаций (электричество, газ, вода, канализация), строительства дорог, общего забора в 30 км зоне от МКАД составляет 100-120 тыс. руб. за сотку. Если в проекте не планируется подводить воду и канализацию, то стоимость уменьшится где-то на 30-40 тыс.руб. за сотку. Если стоимость за сотку в 30 км зоне составляет меньше 300 тыс. руб., есть потенциальный риск, что застройщик не сможет выполнить свои обязательства в полном объеме.

     ОАО «ТрансРегионИнвест» Мухина Татьяна, руководитель отдела маркетинга: Если проанализировать цены на участки в поселках нашей компании «ТрансРегионИнвест», которые в настоящий период можно назвать оптимальными, то в районе 45 км от МКАД по Егорьевскому и Новорязанскому шоссе цена сотки земли с подведенными к границе каждого участка коммуникациями (электричество и газ) и обустройством в поселке (дороги внутрипоселковые, подъездные пути к поселку, забор по периметру поселка, пункты охраны, освещение в поселке) не может составлять меньше 70 тыс. руб. Там, где предлагается более низкая цена при аналогичных опциях в поселке, стоит призадуматься о том, будут ли данные обещания исполнены компанией-продавцом.

     «Пересвет-Инвест» Наталья Бланкова, маркетолог компании: Стоимость проведения коммуникация зависит от удаленности точек подключения, от уровня инженерной инфраструктуры всего района, а также от того, хватает ли на данной территории существующих мощностей и т.д. Например, для того, что бы провести газ к нашему коттеджному поселку «FreeDom» необходимо было вести внешний газопровод под железнодорожными путями, автомобильной дорогой и небольшим лесным массивом. Длина подземного прокола только под железнодорожными путями занимала 90 погонных метров. В ближнем Подмосковье уровень цен не ниже 250 – 300 тыс. руб. за сотку. Поэтому участок в коттеджном поселке с коммуникациями, в хорошем районе, близко от столицы, с огороженной территорией, с дорогами и подъездными путями будет стоить не менее 500 тыс. руб. за сотку. Если цена участка ниже себестоимости подведения коммуникаций (250 – 300 тыс. руб. за сотку), то газ, свет и прочее появятся у собственников лишь в том случае, если девелопер будет тянуть сети за свой счет. Но такие вряд ли найдутся. А бесплатно коммуникации не появятся.

      Резюме журнала Metrinfo.ru Эксперты дали нам два главных совета. Первый - читать договор. Подозрительно, если из договора следует, что девелопер сам же (без подрядчиков) берется тянуть коммуникации, а также обставляет это действо рядом условий. Второй момент, на который надо обращать внимание – это цена сотки. Границы «подозрительной» цены комментаторы назвали разные. Однако масштаб бедствия примерно понятен. Если участок находится близко от Москвы, на престижных направлениях, то цена дешевле 400-500 тысяч за сотку уже должна напрячь. Если радиус расширить, скажем, до 40 км. от МКАД, то цена дешевле 300 тысяч также кажется подозрительной. Если вы собираетесь тянуть коммуникации сами, то учтите, что минимально это удовольствие может стоить от 65 тысяч за сотку. А более реальная цифра – 150 тысяч рублей.