«Белые Ветры» – специализированный оператор загородной недвижимости на Калужско/Киевском направлении.

Комментарии генерального директора АН Белые Ветры Либова Александра Борисовича для журнала Салон Недвижимости

20.02.2014

Жить круглый год за городом не только модно, но и вполне стандартно для многих состоятельных россиян. Возможность ежедневно менять режим столичного шума на подмосковное уединение обогащает жизнь новыми красками, запахами, впечатлениями. к тому же Загородный дом сегодня – это не только и не столько показатель статуса владельца, сколько свидетельство его вкуса и любви к истинному комфорту. 

Загородная недвижимость бизнес-класса остается одним из самых востребованных сегментов на подмосковном рынке. Сегодня спросу соответствует и предложение: в 2013 году девелоперы представили множество новых проектов и анонсировали планы на будущее. Однако рынок усложняется не только за счет расширения пакета предложений, как отмечают аналитики, меняются сами требования к загородному жилью в бизнес-сегменте, и граница между элитными домовладениями и бизнес-уровнем оказывается подвижной. По словам Александра Либова, генерального директора агентства недвижимости «Белые Ветры»: «То, что пять лет назад считалось элитным, может перейти в категорию бизнес-класса, да и сам бизнес-класс готов предложить новые возможности».

Ориентирование на местности | В чем эксперты сегодня видят принципиальную разницу между этими категориями? Прежде всего клиентов интересует расположение поселка и удаленность от Москвы. Чем дальше от шумных трасс, чем привлекательнее ландшафт, тем выше уровень расположенных в этом поселке домовладений. В то же время элитное жилье не может находиться слишком далеко от столицы. Юлия Саболевская, директор департамента загородной недвижимости компании Blackwood, говорит о поясе ближайшей удаленности от МКАД как об обязательном требовании к недвижимости самого высокого класса. 

Александр Либов уточняет, на каком именно расстоянии от МКАД может располагаться поселок соответствующей категории: «Если ранее речь шла о 25–30 км, то теперь это около 10–17 км для поселков элит-класса и 15–25 км для поселков бизнес-класса». Самыми востребованными направлениями у клиентов по-прежнему остаются северо-запад и юго-запад: Новорижское, Рублево-Успенское, Калужское шоссе.

Опции для элиты | Не менее важный критерий различия между недвижимостью бизнес-уровня и классами premium и de luxe – характеристики самого поселка. «В бизнес-классе характеристики участка проще. Количество домовладений здесь может доходить до 300–400. В поселках высшего уровня такое невозможно, они стремятся к большей закрытости, клубности», – подчеркивает Андрей Хазов, заместитель исполнительного директора по работе с клиентами агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». Свои требования имеются также к благоустроенности поселка и разветвленности инфраструктуры. 
От камерных элитных поселков клиенты ждут более высокого уровня комфорта, чем от больших – вплоть до нескольких сотен домов – участков в бизнес-классе. «Есть отличия в благоустройстве территории, развитости инфраструктуры. Например, наличие фитнес-клуба предполагается и в элитном, и в бизнес-классе. Однако если в первом случае в клубе будет и сауна, и бассейн, то во втором, помимо тренажерного зала, дополнительных опций, скорее всего, предусмотрено не будет», – говорит Андрей Хазов. С коллегой солидарен и Александр Либов: «Важной особенностью элитных поселков является наличие уникальных опций: оригинальной архитектуры, развитой инфраструктуры на территории поселка или вблизи него, рекреационной зоны». Такие требования рынку, несомненно, на пользу, поскольку стимулируют активность девелопера. «Застройщики стараются создавать новые «фишки», привлекать знаменитых архитекторов и дизайнеров», – делится специалист компании «Белые Ветры».
Показательно, что эксперты единодушно обращают внимание на материалы отделки дома. Для элитной недвижимости натуральные материалы высокого качества уже стали стандартом, повышаются требования к застройщикам и у клиентов в бизнес-классе. Ожидания, связанные с планировкой, в обоих этих сегментах также разнятся. Собственно, никакого заданного стандарта планировки для загородной недвижимости самого высокого класса не существует, и именно поэтому так ценны для девелоперов элитных поселков оригинальные архитектурные идеи. В бизнес-классе требования скромнее: здесь предполагается наличие одной ванной комнаты и одного гаража, а бассейн необязателен. Решающими обстоятельствами для большинства покупателей зачастую, однако, оказываются пейзаж, в который «вписан» их будущий дом, близость к естественным водоемам и наличие лесного массива прямо на территории поселка.

Цена вопроса | Все эти факторы существенно влияют на цену при покупке загородной недвижимости, а также и на стоимость обслуживания дома. «Средняя ежемесячная плата в поселке бизнес-класса составляет 25 тыс. рублей. Как правило, эта сумма является фиксированной для всех жильцов независимо от размеров их жилья и участка. Даже в мультиформатных поселках, где есть коттеджи, таунхаусы и малоэтажные дома, ставка может быть единой для всех. Жильцы платят за обслуживание сетей (электричество, газ, очистные сооружения), если они находятся в собственности, и поселка (охрана, уборка территории), содержание общего имущества (асфальтирование дорог, услуги инженера, техника)», – поясняет Андрей Хазов. Александр Либов считает, что проживание в бизнес-классе может обойтись и дешевле. «В поселках бизнес-класса стоимость ежемесячного обслуживания –от 10 тыс. рублей и выше. Классы premium и de luxe – от 20 тыс. рублей и более», – говорит он. 

Александр Либов, 
генеральный директор агентства 
недвижимости «Белые Ветры»

Ожидания клиентов | С годами требования к элитной недвижимости и недвижимости бизнес-класса растут. То, что пять лет назад считалось элитным, может перейти в категорию бизнес-класса, да и сам бизнес-класс готов предложить новые возможности.
Сегодня два этих сегмента различаются по следующим характеристикам: удаленность от МКАД, площадь поселка, эксклюзивность, архитектурный стиль, приватность, социальное окружение, стройматериалы и отделка, организация инфраструктуры, а также планирование внутреннего пространства.
В элитном сегменте каких-либо стандартов, связанных с планировкой и метражом дома (более 300 кв. м), практически не существует. Единственное требование – наличие в каждой спальне ванной комнаты и гардеробной, а также отдельной квартиры для персонала и гаража. Необходимым атрибутом считается SPA-зона с бассейном. Для бизнес-класса достаточно ванной комнаты и гардеробной только в хозяйской спальне, а бассейн необязателен.
Особые требования клиенты элит-сегмента предъявляют к земельному участку. Он должен соответствовать дому, то есть быть большим, иметь собственный выход в лес или к озеру. Эксклюзивный ландшафтный дизайн подразумевается.
Приемлемая удаленность поселка от МКАД по Калужскому шоссе в последние годы сократилась. Если ранее речь шла о 25–30 км, то теперь это около 10–17 км для поселков элит-класса и 15–25 км для поселков бизнес-класса.

Сегодня на рынке | Наиболее интересным предложением на рынке элитной загородной недвижимости 2013-го и начала 2014 года назову клубный поселок «Форест», расположенный на территории дубовой рощи по Калужскому шоссе, всего в 4 км от МКАД. На территории поселка 14 домов, стоимость домовладения под отделку – от 40 млн рублей.


Алексей Аверьянов, 
генеральный директор компании Vesco Group
Вектор спроса | На заре становления рынка коттеджных поселков и предложение, и финансовая возможность приобрести собственный дом были ограничены, что автоматически повышало статус большинства девелоперских проектов до элитного. В последние годы рынком правят участки без подряда, и старт продаж практически любого комплекса привлекает внимание.
Класс проекта во многом зависит от расположения поселка. Не секрет, что элитарная Рублево-Успенская, близкая Ильинская, транспортно доступная Новорижская, водная и развлекательная Дмитровская трассы еще недавно значительно поднимали статус расположенной здесь недвижимости. В свете расширения границ Москвы, организации новых маршрутов общественного транспорта и запуска платных отрезков современных автобанов рейтинг доступности трасс Московской области стремительно меняется. Еще два года назад бизнес-класс на Калужском шоссе в зоне дальше 15 км от МКАД рассматривался покупателями со скрипом. Сегодня зона, отстоящая от МКАД на 20–25 км, – достойная замена новорижскому бизнес-классу.

Свои среди своих | Высокая плотность населения, смешение на одной территории нескольких типов строений, расположение вблизи стародачного населенного пункта – факторы, снижающие класс поселка. Конечно, это не догма, каждый случай индивидуален. Но класс жилого комплекса – это и единство социальной среды. Уверен, что пятидесяти жителям поселка проще составить сообщество близких по духу людей, чем тремстам. Кстати, общаться им придется как минимум потому, что дружить со сверстниками будут их дети.
Среди проектов, презентованных в 2013 году, отмечу комплексы «Мишино» (Ленинградское шоссе, 8 км от МКАД) и «Архангельская ривьера» (Ильинское шоссе, 5 км от МКАД).


Юлия Саболевская, 
директор департамента загородной 
недвижимости компании Blackwood

Фактор места | Там, где речь идет об отличии поселков элитного сегмента от поселков бизнес-класса, важнейшим фактором становится местоположение. Поселок элитного сегмента должен быть расположен на элитных рублево-успенском и новорижском направлениях, в поясе ближайшей удаленности от МКАД. В этом классе площадь домовладений и участков больше, а дизайн-проекты самих коттеджей подготовлены известными архитекторами.

Цена вопроса | Местоположение поселка и такие характеристики, как близость к Москве и транспортная доступность, являются основными цено-
образующими факторами в этом сегменте рынка. На стоимость загородного жилья, несомненно, повлияет также наличие инфраструктурных объектов непосредственно в поселке. 
Для поселков как бизнес-, так и элитного класса важнейшую роль в формировании цены покупки играет наличие элементов ландшафтного дизайна, высококачественной отделки, а также расположение водоема и лесного массива на территории поселка.

Актуальные тенденции | С начала 2013 года на рынок жилой загородной недвижимости вышло около 90 новых коттеджных поселков (включая новые очереди в существующих поселках). Это более чем на треть выше показателей прошлого года. Большая часть новых предложений, порядка 70 %, относится к экономклассу. К бизнес-классу можно отнести 29 % новых поселков. 
Что касается высокобюджетной недвижимости, в 2013 году на рынок вышел только поселок «Сколково-1» с предложением участков без подряда по цене 55 тыс. долларов за сотку земли. Для сравнения: в 2012 году более половины новых предложений относилось к бизнес-классу.


Андрей Хазов, 
заместитель исполнительного 
директора по работе с клиентами 
агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»

Ожидания клиентов | Клиенты бизнес-сегмента менее требовательны к расположению поселка, поэтому сами поселки этого класса могут находиться дальше от Москвы, на тех направлениях, где строительство элитных домовладений невозможно. Для элитного участка нормой являются красивый ландшафт, отсутствие шума. В бизнес-классе характеристики участка проще. Количество домовладений здесь может доходить до 300–400. В поселках высшего уровня такое невозможно, они стремятся к большей закрытости, клубности. В элитном сегменте обязательны авторская архитектура, натуральные дорогие материалы.
На цену дома прежде всего влияют расположение поселка, близость к Москве, экология и природная красота места. Немаловажное значение имеют престиж поселка и имя застройщика.

Актуальные тенденции | В последнее время во всех сегментах, в том числе в бизнес-классе, установилась тенденция строительства мультиформатных поселков, в которых представлены коттеджи, таунхаусы и малоэтажные дома. Застройщики стремятся в одном проекте удовлетворить потребности максимального числа потребителей.
Изменилось отношение к инфраструктуре поселков. Жильцы не хотят иметь больше, чем им нужно, и платить за то, чем не пользуются. Поэтому все чаще собственники жилья не привлекают внешнего оператора для управления поселком, а самостоятельно формируют управляющую компанию, подотчетную созданному ими некоммерческому партнерству. Таким образом минимизируются затраты жильцов, а управление поселком становится эффективнее.

Сегодня на рынке | Из интересных предложений 2013 года отмечу проект Honka Club, расположенный вблизи спортивно-стрелкового комплекса «Лисья нора». О нем было объявлено в 2012 году, но активные продажи начались в 2013-м.

Рейтинг@Mail.ru