«Белые Ветры» – специализированный оператор загородной недвижимости на Калужско/Киевском направлении.

Как быстро и выгодно сдать загородный дом в аренду - советы эксперта

06.09.2016

Эксперт столичного рынка жилья Александр Либов делился полезными и эффективными советами, которые помогут Вам выгодно сдать свой загородный дом в аренду без лишних рисков и хлопот.

 

В последние пару лет ряд причин заставили владельцев загородных домов сильнее задуматься о том, чтобы недвижимость их не простаивала, а приносила доход. Эти причины:

- кризисное падение доходов граждан, спады в бизнесе (рост нужды в деньгах у масс собственников);

- прекращение роста стоимости недвижимости, который наблюдался ранее (при росте цены недвижимости (так было раньше), даже не получая регулярного дохода от недвижимости, собственник получает доход в случае ее продажи);

- введенные недавно сравнительно высокие налоги на недвижимость (приходиться ощутимо тратиться на недвижимость, в которой не проживаешь).

В результате, мы наблюдаем в последнее время немало людей, которые впервые намереваются выставить свой дом в аренду (в московском регионе – много простаивающих домов). Хотя много и таких собственников, кто давно сдают свои дома.

Обращаю особое внимание на слово «быстро». В аренде «быстро» и «выгодно» – связанные понятия. Например, если некий средний дом стоимостью 100 тысяч рублей в месяц «правильно» сдавать в аренду, то можно найти и заселить арендаторов в течение 2 месяцев. А если действовать не оптимально, с ошибками, то этот же дом вы заселите через 6 месяцев. Потери составят 400 тысяч рублей (4мес*100т.р.), и даже если собственнику удастся за эти 6 месяцев найти арендатора подороже, то недополученный доход придется компенсировать длительное время. Например, если дом удастся сдать за 120т.р./мес, то уйдет 20 месяцев для компенсации недополученных 400т.р. (400т.р./20т.р.). За это время с высокой вероятностью арендатор съедет и потери уже не будут восполнены.

Поэтому срок нахождения арендатора имеет ключевое значение.

Так как же быстро и выгодно сдать дом в аренду?

Прежде всего, необходимо продумать вопрос, для которого у специалистов есть хорошее название – «Анализ наилучшего использования». А говоря простым языком, определить -  в каком виде и состоянии, для каких целей и с каким типом арендатора возможно получать от его сдачи дома максимальный долговременный доход (или на тот срок, который Вам нужен). И соотнести это с вашими приоритетами как собственника: что вам важно - максимизация дохода или сохранность имущества дома, или хорошие отношения с арендаторами, или минимизация вероятности конфликтов с соседями или совокупность отдельных из этих факторов или что-то еще.

От такого анализа и Ваших приоритетов и зависит рыночная цена дома. Например, группа мужчин с Северного Кавказа из 4-6 человек, приехавшая в длительную командировку в Московский регион заниматься бизнесом по продаже и/или обслуживанию некоего оборудования, подсчитала, что им выгоднее совместно снять загородный дом (вместо 4-6 квартир), где можно не только проживать (и даже привезти свои семьи), но и одновременно на участке хранить оборудование и принимать клиентов. Такая группа готова (и это обоснованно) платить гораздо больше, чем добропорядочная московская семья из 4 человек, включая детей. Но такие арендаторы приносят с собой и повышенные риски. Не каждый владелец готов сдать им свой дом. Аналогично можно сказать про набирающие популярность в последнее время бизнесы по созданию домов для престарелых или по созданию частных наркологических клиник.

Есть и другие большие и маленькие «группы риска». Это, например, разные домашние животные, семьи с большим количеством детей, этнические группы, в отношении которых у ряда собственников сложилась настороженное отношение и даже люди нетрадиционной ориентации.

Для каждого типа арендатора существуют свои потенциальные риски и соответственно существует своя рыночная цена.

Каждый хозяин сам для себя решает – для каких целей и кому он готов сдавать дам, а кому нет.

Одна из задач профессионального риелтора, в частности и состоит в том, чтобы, применив свой опыт и знания, помочь разобраться собственнику в том, какие возникают риски в отношении конкретных типов арендаторов и даже конкретных арендаторов. И помочь собственнику определиться – кому следует (и кому не следует) сдавать свой дом и, исходя из этого, какая должна быть «правильная» цена.

Следует отметить, что часто риэлтор вынужден давать рекомендации собственнику по приведению дома к виду, соответствующему его потенциальному наилучшему использованию. Речь в большинстве случаев идет или об уборке или устранении захламленности (удалении лишних вещей) дома или участка или о доукомплектации дома мебелью и оборудованием (или замене изношенного) или о локальном косметическом ремонте. Т.е., речь идет об невысоких затратах, но иногда, для достижения желаемых целей, могут требоваться и относительно серьезные затраты. Однако, без реализации рекомендуемых мероприятий не удастся сдать дом желаемой категории арендаторов и/или получить максимальный доход от сдачи недвижимости. В случае нежелания или отсутствия у собственника возможностей полного выполнения рекомендаций потенциал недвижимости будет несколько ограничен, но риелтор все равно подскажет - кому и за сколько удастся сдать дом.

Определившись с ценой и целевой клиентурой, риэлтор выстраивает соответствующее позиционирование и рекламу. Предлагает объект определенным клиентам.

Описанный подход позволяет целенаправленно и максимально продвинуться к цели – быстро и выгодно сдать в аренду дом.

 

Съемки и монтаж http://m2tv.ru, oператор: Денис Медников

Рейтинг@Mail.ru