«Белые Ветры» – специализированный оператор загородной недвижимости на Калужско/Киевском направлении.

Как ускорить продажу загородной недвижимости? Интервью с генеральным директором АН Белые Ветры Либовым Александром

17.03.2016

Приглашаем Вас посмотреть интервью генерального директора агентства недвижимости "Белые Ветры" Либова Александра Борисовича  программе "Загородный вопрос" видеоканала М2TV. Ведущие: Борис Малютин и Ольга Москвина
Оператор: Денис Медников

 

 

Наша сегодняшняя тема «Как ускорить продажу объекта загородной недвижимости». Профессиональным мнением по этому вопросу делится с нами Александр Либов, генеральный директор агентства недвижимости «Белые ветры».

 

Александр Либов — генеральный директор агентства недвижимости «Белые ветры», сертифицированный специалист по инвестициям в недвижимость. По первому образованию - инженер-экономист. Имеет более 10 лет опыта работы на рынке городской недвижимости и более 12 лет – на рынке загородной недвижимости столичного региона. В недвижимости с 1993 года.

 

– Александр, сколько в среднем проходит времени от момента, когда объект выставлен на продажу на рынке загородной недвижимости, до того момента, как он уже куплен?

– Хороший вопрос. Могу вам сказать статистику по нашему агентству. Из тех объектов недвижимости вторичного рынка (мы не берем первичный рынок сейчас), которые были нашей компанией проданы в прошлом году, это примерно 40 объектов, средний срок экспозиции, а это и есть срок от момента выставления объекта на рынок до момента нахождения покупателя, который дал задаток, прошло около двух лет в среднем.

– То есть я за это время могу спокойно еще пожить в этом доме, собираюсь продавать где-то года через два и сейчас уже пора задумываться о том, чтобы продавать, но пока я там поживу?

– Нет-нет. Я должен уточнить. Я говорю о практическом сроке. На самом деле для того, чтобы продать недвижимость, такой срок средний не нужен. Он должен быть меньше. Такой срок вызван тем, что продавцы неправильно подходят к процессу продажи, выбирают неправильную стратегию, идут не теми путями.

– А каким путем надо пойти, чтобы процесс у нас шел все-таки быстро? Потому что мы сегодня говорим о том, как ускорить продажу объекта загородной недвижимости.

– Для начала нужно правильно ee оценить. Я люблю повторять своим сотрудникам, что правильная оценка недвижимости — это залог успешной продажи, неправильная оценка недвижимости – залог неуспешной продажи. Существует объективный научный параметр — рыночная цена, хотя не все это понимают и осознают.

– Что такое рыночная цена в данном случае?

– Рыночная цена имеет определение, не мной придуманное. Я сейчас не воспроизведу его полностью, но суть скажу. Рыночная цена — это наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентоспособном рынке. Все действуют спокойно, осознанно, никуда особо не торопятся, и всем известна имеющаяся информация, и покупатель может выбирать. И таким образом, рыночная цена — это та цена, которую можно предсказать заранее. Специалист, хороший эксперт может ее проанализировать и сказать. Другой вопрос, что эта цена – это никогда не цифра конкретная, а это цифра плюс возможные отклонения, плюс-минус. Если вы возьмете любой отчет об оценке, там написан вывод: рыночная цена данного объекта недвижимости, допустим, 20 миллионов рублей, возможные отклонения — плюс-минус 5 или 10%. То есть фактически цена недвижимости составляет некий коридор: от 19 до 21 или от 18 до 22.

Размер этого коридора зависит от особенностей недвижимости. Например, на рынке городских квартир в Москве этот разброс минимальный, потому что квартиры типовые. Скажем, если не брать центр, а брать типовые квартиры, то это между нижней и верхней границей коридора обычно не более 5%. Обычно. Может быть до 10. На загородном рынке это, как правило, 20%, иногда бывает больше, если объект низколиквидный, если там есть разбалансированность показателей. Скажем, большой дом на маленьком участке – сложный объект для продажи, там может быть коридор еще больший.

– Александр, о том, как грамотно оценить объект загородной недвижимости, мы поговорили с вами отдельно. После того, как все-таки эта оценка произведена и продавец понимает, в какую примерно стоимость оценивается его объект, какого размера демпинг позволит ему продать этот объект максимально быстро?

– Когда дом недорогой, также недорогая квартира, нормальный срок экспозиции при рыночной цене – где-то до полугода, не больше. А быстро – это может быть два месяца. Если дом дорогой, для него нормальный срок экспозиции при рыночной цене – это год. Не сильно дорогой, а более дорогой. А быстро – это три-четыре месяца. Если дом совсем дорогой, для него нормальный срок экспозиции будет два года при рыночной цене, бывает и больше, а быстро – это шесть месяцев.

В моем агентстве существует специальный бонус, который получают наши брокеры в случае быстрой продажи. Быстрой продажей считается полгода. Это факт. То есть наше агентство доплачивает брокерам деньги за результат, за то, чтобы продалось быстро. А быстро – это полгода.

– Вот мы и определили, быстро – это полгода.

– То есть для какого-то дома это подвиг, для какого-то — это не совсем подвиг. Просто тут невозможно разделить. В среднем полгода.

– Александр, так что же мы должны сделать? Насколько мы должны снизить цену и, возможно, предпринять еще какие-то шаги, чтобы в эти полгода все-таки уложиться? Давайте рассмотрим, может быть, три варианта: 15, 30 миллионов и, скажем, 60 миллионов. Это как раз по нынешним ценам миллион долларов.

– Вы имеете в виду дома под ключ, да?

– Да, дома под ключ. Чтобы не уходить в элитный сектор (там сейчас, в связи с кризисом, мало у нас продаж, мы знаем), давайте третий сегмент.

– Я хочу рассмотреть сначала общий фактор, почему я начал с правильной оценки. Ключевым фактором сокращения сроков продажи является установление разумной цены. Почти все хозяева домов первоначально устанавливают завышенную цену. Завышенная цена – это просто потерянное время. Его можно вычеркивать.

– Когда мы говорили о том, как побыстрее продать квартиру, нам наш эксперт говорил, что нормальным сроком от момента подачи объявления до поступления первых звонков считается две недели. Если за две недели никто не позвонил, значит, цену пора снижать, что-то с ней неадекватное. А для загородки существует какой-то вот такой порог?

– Да, существует. Вот тут я воспользуюсь предложением 15, 30, 60. 15 – это, я бы сказал так, месяц, 30 – это два месяца. Я не буду говорить про первый звонок, а вообще мы видим, реальный интерес какой-то существует. 60 миллионов – это четыре-пять месяцев.

 Почему такие сроки длинные? Потому что люди ставят завышенную цену. Если объективно относиться к этому серьезно, я не могу документальные выводы, подтвержденные фактами, сделать раньше, чем в эти сроки. Поэтому я говорю продавцу, вы сейчас поставите завышенную цену — мы только через два или четыре месяца, смотря какой дом, вам скажем, что да, вот вы потеряли время. Это не то, что я так думаю, а факты есть. Вы сделаете ниже цену, но она все равно будет завышена. Мы еще потеряли время, потом еще. И вот так проходят иногда годы, пока мы дойдем до рыночной цены, и потом начинается работа.

А потом, коридор я упоминал. Мы знаем, что дом стоит, допустим, от 13,5 до 16,5 миллионов. Конечно, хозяин ставит 16,5. Не всегда же он нас слушает.

– Александр, если дом стоит от 13,5 до 16, для того, чтобы он быстрее ушел, нам его можно просто поставить за 13,5 или нам за 12 уже надо ставить?

– А это смотря какие задачи вы перед собой ставите. Понимаете, мы можем ошибаться в этих рамках. Во-первых, мы можем ошибаться. Во-вторых, меняется ситуация на рынке. Сейчас появился какой-то выгодный дом, потом что-то изменилось, потом дорогу перекрыли, стало хуже ездить. То есть мы не можем сказать точно. Мы в этом коридоре. Если это 30 миллионов, значит, мы уже говорим примерно 27-33, 20% разницы. Так вот, дело в том, что, когда 33 ставим, это надежда, это наша мечта на самом деле. А мечта, как правило, не сбывается. То есть это потолок реальной цены. Скорее всего, будет 30, а гарантированно 27. Соответственно, чтобы она точно продалась, надо поставить 27. Но люди не готовы сразу 27 ставить и ставят выше. И если хорошо, повезло, то дом продался или покупатель сказал: «Я беру за 27», – и тот уступил. А бывает, что не приходят люди, мы теряем эти месяцы, ставим 27, и только потом мы отсчитываем срок экспозиции, который мы назвали вначале. Вот в чем проблема.

– Если я соглашаюсь на цену, предложенную вашим агентством, то вы мне можете гарантировать какой-то реальный срок, два месяца, пусть даже в какой-то ценовой категории конкретный срок, что вы гарантируете, что за этот срок вы продадите, или нет?

– Если мы говорим правовыми терминами, то риелторы не дают гарантий. Гарантии стоят денег. За них никто не платит. Почему их давать надо? Но если серьезный профессиональный риелтор качественно оценил недвижимость, то его предсказание должно сбыться. Другой вопрос, что вы должны понимать, оценка делается на сегодняшний день.

Проходит время, меняется рыночная ситуация, но при правильном подходе коридор для того и дается, что в рамках этого коридора происходит продажа. Ведь, когда мы оцениваем 27-33, это значит, что продажа должна произойти, скорее всего, за 30, а 27 – это гарантия. Если объект низколиквидный, то этот коридор расширяется. У нас есть случаи, когда мы оцениваем не 27-33, а мы оцениваем 23-38, когда сложный объект. Для этого и дается коридор. Мы даем человеку компетентное мнение, что он точно продастся за эти деньги.

Другой вопрос, что он не хочет за 23 продавать. Он хочет дороже, и у него есть шанс. Почему им не нужно воспользоваться? А то, что вы говорите, надо поставить ниже, — это уже ликвидационная цена, когда человеку нужно продать быстрее этого срока. Вот так нужно ему, и он должен идти на уступки. А вопросы размера уступки и соотношения его со сроком, то есть фактически вы ставите вопрос, по-моему, так.

А вот чтобы я продал не за шесть месяцев, допустим, а за два, дорогой дом, или, допустим, дешевый дом не за четыре месяца, а за месяц, сколько нужно? Тут надо индивидуально подходить. Это непростой вопрос. Это зависит от ликвидности дома, его востребованности на рынке.

Что такое ликвидность? Это, насколько широкий круг покупателей существует. Есть дома, которые мало кому нужны, и у них срок длинный. Так навскидку, процентов 20 надо уступать против нижней планки. То есть, допустим, там, где мы говорим 13,5, вероятно, надо поставить 10, понимаете?

–   Тогда быстро?

– Да, должен быстро уйти. Есть такое понятие «эластичный спрос». В недвижимости эластичный спрос в основном в загородной, где сложная недвижимость, она невысокая, то есть здесь снижение цены не сразу отражается на том, что его готовы покупать.

– Александр, как нам максимально ускорить, мы разобрались – 20% примерно скидываем от нижней границы ценника. А если ситуация все-таки не совсем уж такая страшная, когда надо бегом-бегом, просто адекватно быстро, но не сильно теряя по деньгам? Есть какая-то стратегия на такой случай?

– Да, такая стратегия есть. И на самом деле этот способ является нормальным для большинства хозяев. На самом деле большинство так и хотят поступать, вопрос только доверия к риелтору. Метод можно называть методом шаговых уступок, когда недвижимость оценивается, определяется некий коридор, в котором находится рыночная цена этого объекта недвижимости (допустим, 27-33 миллиона рублей, средний дом под ключ). И в этом случае есть шанс продать его за 33. За 34 уже шансов нет, нечего тратить время, или он вообще маленький. А 33 – еще шанс есть небольшой. Ставят за 33 недвижимость, дается определенная реклама (сейчас я коснусь, как это делается), и смотрят на результат. Есть нормальные сроки. Вы говорили, по квартире две недели. По дому это дольше.

В нашем агентстве «Белые ветры», нормативный срок взаимодействия с клиентом – два месяца, раз в два месяца. Я требую от агентов, чтобы они раз в два месяца звонили хозяевам, отчитывались и формировали дальнейшие планы. Правда, для дорогих домов этот срок больше. Там может быть раз в три месяца, раз в четыре месяца. Можно раньше позвонить. Если недорогой дом, там раньше видно.

И дальше делается вывод: звонков мало, интереса мало — цена снижается. И так двигаемся, если правильно установлена верхняя граница, одна-две уступки приводят к тому, что недвижимость начинает стоить совсем реальные деньги и ею начинают интересоваться. В итоге мы ждем просто, когда придет покупатель, которому он наибольшим образом понравится, и купит.

– То есть раз в два месяца снижаем?

– Да, обычно раз в два месяца, хотя по дорогим домам два месяца недостаточно для выводов.

– Какие документы должны быть готовы к продаже загородного объекта?

– Если сделка не ипотечная и если покупатель не заморачивается, то почти ничего не надо.

– Только деньги.

– Только деньги.

– Но какой-то документ о собственности должен быть?

– Сейчас регистрирующие органы не требуют ничего. Тут есть один аспект, сейчас о нем скажу. Но, во-первых, покупатель вправе желать проверить юридическую чистоту недвижимости и вообще, все ли там в порядке. И нормальный покупатель, несмотря на то, что регистрирующие органы не требуют, хочет увидеть подлинники документов и какие-то технические документы.

То есть кроме правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве) и правоподтверждающих документов (свидетельство о праве регистрации собственности) существуют еще технические документы. Это технический паспорт БТИ на дом, кадастровый паспорт на дом, кадастровый паспорт на участок. Вот основные документы. И поэтому мы всегда рекомендуем их иметь.

Сейчас у нас происходят масштабные преобразования в области регистрации права на недвижимость. На самом деле очень масштабные и серьезные государственные изменения происходят положительные, я считаю. Но в их процессе, естественно, возникают всякие "косяки". Так вот, сейчас идет объединение в единый регистрирующий орган. Почему не обязательно иметь документы? Потому что если в регистрирующем органе, в кадастровой палате в вашей недвижимости прошел кадастровый учет, дом и участок, то там это все есть и документов не надо. Но покупатель может захотеть их увидеть. Их можно получить. Это занимает несколько дней.

Бывают проблемы, которые вызваны этими преобразованиями: кадастровая палата сливалась с Росреестром, с каким-то регистрирующим органом, и там старая информация заливалась в новые базы данных, и там куча-мала на каждом шагу. К каждому объекту мы зачищаем косяки. Допустим, «задвоение» дома, то есть дом идет под двумя кадастровыми номерами, старый номер залили, а новый не удалили. Или участок «слетел» с кадастрового учета, то есть его подвергали кадастровому учету, все было нормально, а потом он «слетел». Если у человека есть на руках кадастровый паспорт, то подаешь документ – тебе все восстанавливают.

Ольга Москвина. Быстро?

– Да, быстро, неделю, условно. Если нет, значит, надо заново все начинать, вызывать кадастровых инженеров и так далее. А мы ведь еще работаем в новой Москве. Калужское, Киевское шоссе, до 50 километров от МКАД. Это раньше была Московская область, а стала Москва. Произошли большие изменения. В Москве другие требования к кадастровому учету, там бОльшая точность требуется, перенумерация происходит. Например нам ранее 50 индекс региона был присвоен, теперь – 77.

И на каждом доме мы встречаем некоторые проблемы. Почти каждая сделка – это какая-то проблема, которую мы решаем, как угодно решаем: находим каналы, пути, чтобы где-то закрыли глаза, платятся деньги. Причем мы предупреждаем заранее хозяев. Мы говорим: «Надо это сделать. Это стоит вот столько-то, если вы будете делать в спокойном режиме. Если будете делать потом, когда найдется покупатель, срочно, это будет стоить в три раза дороже».

– А по времени постановка на учет сколько занимает?

– Кадастровый учет участка – это где-то минимум 2,5 месяца. То есть это межевое дело месяц по закону делается, и кадастровая палата месяц рассматривает. Но там еще есть сбор подписей соседей. Ты можешь их месяц искать, два. А он может отказаться тебе подписывать.

– А без них никак?

– Нельзя никак, да. Если его нет, ты можешь написать ему письмо. Но он через месяц тебе может не ответить. Целая процедура. То есть вы удлиняете сроки. Если все в идеале, то это месяц. Потом мы пока подали документы, и плюс еще месяц. Уже неделька потерялась. Потом, если что-то не так, тебе возвращают документы.

– А соседи зачем? Зачем их подписи? На каком документе?

– Кадастровый учет земли подразумевает, что определяются границы и устраняются спорные аспекты.

– То есть та самая проблема, которая во многих фильмах, ты мне забор тут на метр не в ту сторону поставил.

– Да.

– Я правильно понимаю, что вы рекомендуете фактически озаботиться всеми этими вопросами, связанными с документами, в тот момент, когда собственник определился, что он  продает свой объект?

– Да, безусловно.

– И привести все документы в порядок, чтобы потом срок не увеличился.

– Безусловно, но дело в том, что не всегда это возможно. Например, у нас изъяны в законах. Вот вы знаете, наверное, про дачную амнистию. Дачная амнистия – закон был понятный и в принципе положительный, но он в свою очередь создал некоторые «дыры» и изъяны. Например, дома, построенные на дачных и садовых участках, появилась возможность регистрировать по декларации. Что такое декларация? Человек берет лист бумаги, бланк, и пишет: 190 метров квадратных, пошел, сдал, получил свидетельство о собственности.

– То есть никто не проверяет?

– Никто не проверяет. Потом владелец вызвал БТИ, и БТИ ему намеряла 150 метров. Исправить нереально. Отсутствует механизм.

– Александр, что же делать? Куда бежать со своими документами, когда ты собираешься продать дом, чтобы понять, что с ними все в порядке или не все в порядке и надо решать проблему?

– Если дом находится в нашем сегменте, то обращайтесь к нам, в агентство недвижимости «Белые ветры», потому что мы к этому подходим серьезно. Это сложно. Понимаете, я сам в этом уже не очень разбираюсь и не хочу разбираться. От этого, что называется, иногда  «крыша едет». У нас есть юридическая служба, которая трудится каждый день с утра до вечера, не поднимая головы, этим занимается. У нас сейчас идет ряд сделок, и просто с юристами невозможно какие-то вопросы отвлеченные решить, потому что они в этом вопросе, готовят сделки. Самому частным образом это решить я даже не знаю, как, честно скажу. Это нереально.

Если хотите продать дом, обращайтесь в квалифицированные, компетентные агентства недвижимости, предоставляйте все документы. Люди же еще документы не хотят отдавать. Задавайте вопросы: все ли в порядке, все ли есть для любого случая, нет ли проблем. И дальше вам обрисуют, и вы те проблемы, которые возможно,  решите, а те, которые невозможно, найдут способ обхода.

– Я правильно понимаю, что, по крайней мере, по моему ощущению, что доля юридической услуги в риэлтерской услуге в загородной недвижимости существенно больше и принципиальнее, чем та же доля в обычных квартирах, в городской недвижимости, потому что в городской, в общем-то, процесс понятен и либо сложности есть и они сразу очевидны, либо этих сложностей нет и мы всё, продаем?

– Конечно, безусловно. Вообще, когда я говорю, чем отличается загородная недвижимость от городской, я сразу говорю следующее. Когда вы продаете квартиру, у вас есть только жилая площадь. В доме же у вас есть еще земельный участок, есть еще коммуникации. На коммуникации у нас вообще документов почти ни у кого нет. Допустим, дайте документ, что у вас есть газ. Могут принести договор на газовое обслуживание. А, допустим, газа еще нет, в процессе – получить документ иногда сложно. Получить справку, что данный участок обеспечен возможностью подключения газа, сложно. Это длинный процесс. Покупатели часто не могут даже получить достоверную информацию, можно там газ подключить или нельзя. Есть покупатели, которые щепетильно относятся. Принесите, допустим, договор на скважины. У нас же скважины нельзя бурить больше, чем на 41 метр. Надо  лицензию получать. Никто не получает. Все бурят  глубже, а пишут, что 41 метр.

– Ну да. Кто полезет туда нырять и выяснять, что там 43?

– У нас же на самом деле юридическая проверка не проводится должным образом при покупке в большинстве случаев, потому что покупатель за нее не платит.

– Но можно теоретически нанять юриста, который ее специально проведет?

– Можно, конечно, можно.

– А такая вообще услуга существует, юридическое сопровождение покупателя, в загородной недвижимости?

– Почти не используется. Когда продаем очень дорогие дома, то в половине случаев приходят юристы, которые просто душу вынимают и проверяют всё начиная от царя Гороха. Это стоит дорого, но там все серьезно. Когда дом стоит больше двух миллионов долларов, будьте готовы. А для более дешевых домов просто дорого стоит очень.

В квартирах проще. Здесь все уже урегулировано. Ты не можешь здесь каких-то косяков ждать откуда-то, проблем, а в доме можно ждать, откуда хочешь. Есть же не только правовые, еще строительные проблемы, поэтому здесь риски выше.

– Можно ли определить по покупателю, когда он проявил интерес, что это, условно говоря, динамо? Он будет долго-долго ковыряться, смотреть документы, еще что-то.

– У нас таких случаев масса.

– А как определить?

– Во-первых, есть определенная технология. Когда ко мне приходит сотрудник, у меня есть так называемые «три вопроса Либова».

– Психолог.

– Нет, не психолог. Это технологические вещи. Когда приходит мой сотрудник, особенно начинающий, и говорит: «У меня хотят купить такой-то дом», – я говорю: «Три вопроса. Ответы дай мне». Первое – а готов ли покупатель  купить по той цене, которая объявлена, да или нет? Он должен ответить четко. Второй вопрос – готов ли он внести в течение двух-трех дней задаток в таком-то размере, например 10%, да или нет? И третий вопрос – в какой срок он готов оплатить полностью? Вот эти простые три вопроса, на которых большинство этих вот «динамистов» сразу обламываются. Когда человек сам продает, он вступает в какие-то переговоры, он может встречаться сто раз, он может какие-то документы готовить и лишь потом обнаружить что покупатель липовый. У нас же есть профессиональный подход, позволяющий оценить серьезность намерений покупателя. Конечно, люди отпадают.

– Александр, а насколько удлиняется сделка, если покупатель с ипотекой?

– Вообще, когда мы сталкиваемся с покупателями, которые намерены покупать через ипотеку, мы всегда задаем вопрос, одобрена ли ваша кандидатура. К сожалению, в большинстве случаев люди сначала ищут недвижимость, а потом идут в банк. К чему это приводит? Приводит к тому, что, бывает, затягивается одобрение кандидатуры заемщика. Сначала банк анализирует кандидатуру и только потом анализирует предмет залога, то есть объект недвижимости, готов ли банк под него давать кредит.

– Вообще при позитивном развитии событий сколько в среднем занимает период до одобрения кредита?

– Банк одобряет кандидатуру, скажем, от пяти дней до нескольких недель, в зависимости от того, что за человек. Он должен же документы принести все. Допустим, индивидуальным предпринимателям плохо дают. Плохо дают под предпринимателей, которые не имеют официально оформленных активов. Хорошо дают под менеджеров крупных компаний с белой зарплатой.

– Понятно. Если к нам приходит покупатель, который только собирается брать ипотеку, для того чтобы понять, что можно соглашаться на этот вариант, он будет не очень долгим, надо просто проверить, чем человек занимается, уточнить какие-то вопросы?

– Нам не надо проверять. Нам нужно, чтобы у него кандидатура была одобрена.

– Понятно. Если еще не одобрена, то просто не берем такого.

– Я говорю всегда, если не одобрена, мы как профессионалы не готовы серьезно его рассматривать. Мы заботимся о том, чтобы наш объект недвижимости подходил под ипотеку, в отличие от квартир. Квартиры практически все подходят под ипотеку. Есть маленькие исключения: аварийные дома. Редко очень. А дома – вовсе нет.

До недавнего времени были всего один или два банка, которые давали ипотеку под недвижимость в категории садоводство или с разрешенным ее использованием под дачное строительство. Такие же дома, как в ИЖС, с такими же коммуникациями, но – в садоводствах  – не давали ипотеку, и всё. У них написано в инструкции «не давать». Еще некоторые моменты есть...

Поэтому мы всегда, анализируя документы на недвижимость, делая правовую экспертизу, всегда для себя формулируем в том числе, подходит ли объект под ипотеку. И когда приходит покупатель и говорит: «У меня кандидатура одобрена», – наша задача дать ему документы. А их надо, бывает, собрать. Считайте, оценка проводится десять дней, документы собираем еще, потом банк рассматривает недельку-две. Где-то три-четыре недели проходит, в нормальном случае.

– Это для того, чтобы банк принял решение об ипотеке для объекта?

– Да. Но для этого нужно и оценку сделать, для этого нужно документы собрать. Там еще страховая участвует.

– То есть мы разделяем. Сначала банк одобряет личность покупателя, потом он одобряет объект?

– Да, именно так.

– И в данном случае, поскольку мы говорим не о квартирах, а о загородной недвижимости, еще не факт, что банк одобрит данную конкретную недвижимость, потому что она нетиповая или обладает какими-то недостатками.

– Бывают случаи, когда банк какой-то отказывает, мы знаем, в какой банк пойти, чтобы он дал согласие. Мы можем заранее спросить. Это на самом деле результат такой серьезной, длительной работы с банками и понимания ситуации. Если к вам придет покупатель - ипотечник с заранее одобренной банком кандидатурой и у вас уже все документы на дом в порядке, то решение по ипотеке – это две недели.

– Отлично. То есть закладываем две недели на покупателя с ипотекой, если у вас с документами все в порядке, а у него ипотека одобрена. Этот вариант в принципе неплох.

– Да, не надо отвергать. Две недели – это ни о чем. Вы возьмете задаток и две недели подождете. Ничего страшного.

– В общем, скажу от себя лично, у меня в результате сегодняшнего разговора сложилось впечатление, что если вы хотите продать загородную недвижимость, то первое, что вам нужно, — это запастись терпением, потому что дело очень долгое, зачастую непредсказуемое по срокам. И, по крайней мере лично для меня, самый большой процесс – это всегда потеря времени или неадекватное ожидание. Поэтому настройтесь на год, как мы сегодня говорили, а то и на два года, и спокойно продавайте.

Рейтинг@Mail.ru