Поручительство, задаток, неустойка и залог: в чем разница, и как они помогут исполнить обязательства по договору

Заключая любую сделку, хочется быть уверенным, что она будет непременно исполнена, и никакая из сторон уже никуда не уклонится. Чтобы этого добиться, законом установлены меры обеспечения исполнения обязательств. Наиболее распространены такие способы как поручительство, задаток, неустойка и залог. В чем их смысл и что о них необходимо знать?

Поручительство: просчитайте ваши возможности
Наибольшую популярность договор поручительства получил в банковской сфере при выдаче кредитов и займа. Наверняка многих из вас просили выступить поручителем. Но прежде чем согласиться стать поручителем даже у своих родных и знакомых, необходимо знать, что вас может ожидать. Договору поручительства посвящены 361-367 статьи ГК РФ.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, поручитель обязывается перед кредитором отвечать за другого человека – то есть заемщика. Вернее – за исполнение заемщиком своих обязательств. Договор поручительства заключается в письменной форме.

Суть поручительства в следующем:
Заемщик берет кредит в банке. Чтобы обеспечить обязательства по возврату данных в долг денег, банк заключает договор поручительства с третьим лицом (поручителем). Им, как правило, выступает хороший знакомый, друг, родственник заемщика. Если должник не сможет платить по кредиту, то кредитор (то есть, банк) имеет полное право обратиться за деньгами к поручителю, который и будет обязан погасить задолженность.

Поручитель и должник несут солидарную ответственность, то есть кредитор вправе обратиться как к должнику, так и к поручителю.

Если кредитор обратится с требованием платить по долгам должника, то поручитель будет обязан оплатить не только сумму основного долга, и проценты по кредиту, но и другие убытки, которые понесет кредитор, например, - возмещение судебных издержек.

Допустим, должник взял кредит в банке, но вскоре потерял работу, то есть лишился возможности платить по долгам. Банк обратился к поручителю, который и выполнил все обязательства вместо должника. Что дальше?

Поручитель теперь имеет право взыскать с должника все денежные средства, которые он был вынужден отдать банку. К поручителю переходят права кредитора. Он также вправе требовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения прочих убытков, понесенных в связи с ответственностью за должника. Вот только если должник не смог расплатиться с банком, то откуда он найдет деньги, чтобы расплатиться с вами? Конечно, есть суд, но перспектива такого дела явно не радует.

Когда прекращается поручительство?
- если должник полностью рассчитался с кредитором, то и договор поручительства прекращает свое действие;

- если в договоре поручительства была указана одна сумма, а в дальнейшем эта сумма поменялась, но поручитель не давал своего согласия на это;

- если должник перевел свой долг на другое лицо (с согласия кредитора), так как по общему правилу поручитель отвечает за действия прежнего должника. Но если поручитель согласится отвечать за действия нового должника, то поручительство остается в силе;

- если кредитора не устраивает, как исполняются обязательства;

- если истек срок, указанный в договоре поручительства.

Применительно к рынку недвижимости поручительство широко распространено при ипотечном кредитовании. Также поручительство используют агентства недвижимости, например, при подготовке к сделкам.

Комментарий специалиста
Александр Перепелкин, юрист Агентства недвижимости «НОРА»:
Риэлторские и другие коммерческие компании иногда используют поручительство для обеспечения исполнения отдельных поручений, которые клиенты фирмы уполномочивают выполнить своих сотрудников. Например, когда нужно передать аванс за выбранную клиентом квартиру. В этом случае риэлторская компания сама выступает поручителем и берет за своего сотрудника перед клиентом фирмы солидарную ответственность за полученные им для передачи  деньги.

Задаток - в законодательстве, аванс - на практике
Собираясь купить недвижимость, покупатель может внести какую-то не очень большую сумму, чтобы подтвердить серьезность своих намерений. Гражданский Кодекс (ст. 380) определяет ее как задаток.

Суть задатка в следующем:
Покупатель и продавец заключают договор купли-продажи недвижимости, в который включается условие о задатке. Допустим, что в договоре это выглядит следующим образом: «В течение 5 банковских дней после подписания настоящего Договора Покупатель оплачивает Продавцу задаток в размере 150 000 рублей».

Что будет, если сделка не состоится? Здесь все зависит от того, по чьей вине она сорвалась:

- если подписали договор с условием о задатке, но затем по обоюдному соглашению решили не доводить начатое до конца, то задаток должен быть возвращен покупателю;

- если вдруг передумал покупатель, давший задаток, то он остается у продавца;

- если от покупки отказывается продавец, то он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка.

Именно это условие становится главным препятствием для применения задатка при сделках с жильем. Никто не хочет «в случае чего» возвращать деньги в двойном размере. Куда чаще задаток распространен при сделках с «нежильем» - гаражами, банями и т.п. Впрочем, как говорят сами риэлторы, с задатками работают на региональных рынках. Столичные же агентства больше используют авансы, кстати, никак в законодательстве не обозначенные.

Неустойка: по закону и по договору
Понятие неустойки дано в ст. 330 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с данной статьей неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в том случае, если он не исполняет своих обязательств, в частности – нарушает оговоренные сроки.

Практически во всех банках при несвоевременной оплате по кредиту должник оплачивает неустойку в виде штрафа или пени. Во многих договорах аренды предусмотрена неустойка в виде пени за просрочку арендных платежей. При купле-продаже недвижимости неустойка может быть предусмотрена за несвоевременное перечисление денег продавцу. Жизненных примеров, когда применяется неустойка, может быть масса. Неустойку - по 214-му закону об участии в долевом строительстве - платят и нарушившие сроки строители.

Неустойка может быть законной, предусмотренной напрямую в определенном нормативно-правовом акте. Законная неустойка, например, фигурирует в законе о защите прав потребителей – в виде пени в размере 3% от цены услуги за каждый день просрочки при выполнении определенных работ.

Есть также договорная неустойка, то есть когда стороны в договоре либо в отдельном соглашении договариваются в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения оплатить неустойку. Например, неустойка при просрочке по оплате кредита. Размер договорной неустойки стороны сделки определяют сами. Но как гласит ст. 333 ГК РФ, если  неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер. Но это положение вызывает у практиков вопросы.

Комментарий специалиста
Алла Лягина, директор юридического департамента IntermarkSavills:
На практике часто возникает вопрос: какой размер неустойки установить за нарушение того или иного обязательства по договору и как определить «соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства»? Детальных разъяснений законодательство не дает, и это создает почву для различного понимания оснований применения ст. 333 ГК РФ.

Более того, суды, реализуя данное право на снижение неустойки, зачастую не указывают в мотивировочной части решения критерии и обоснование такого снижения, ограничиваясь общими фразами о «явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства».

Однако анализ судебной практики все же позволил выявить основной критерий, которым руководствуются суды – это размер основного долга. В случае, если последний окажется меньше начисленной неустойки, суды с большой степенью вероятности применят положения с.333 ГК РФ.

На практике это приводит к установлению совершено произвольных значений. Однако, если говорить о неустойке за нарушение денежных обязательств, отношение общего размера неустойки к сумме основного долга по мнению судов, колеблется от 10 до 20% .

Возможным выходом из данной ситуации может стать установление неустойки на основании ставки рефинансирования ЦБ РФ. Тем более, что некоторые суды прямо ссылаются на этот показатель при применении ст.333 ГК РФ. Однако насколько это может удовлетворить кредиторов (учитывая сравнительно низкий уровень данной ставки), остается только догадываться.

Залог (ипотека): осторожнее с просрочками
Хорошо нам известная ипотека тоже является обеспечением исполнением обязательств, ведь ипотека – это один из видов залога, в данном случае – недвижимости. Залог описан в статьях 334-358 Гражданского кодекса, а ипотеке посвящен федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

Суть ипотеки в следующем. Человек берет в банке кредит, а в качестве залога выступает его квартира. Если он не платит по кредиту, то банк вправе выставить заложенную квартиру на торги.

Конечно, при просрочке кредитных платежей один-два раза вряд ли залогодержатель будет продавать заложенное имущество. Процедура эта достаточно сложная и долгая, и чтобы обратить взыскание на заложенную квартиру, банк обязан обратиться в суд.

Но банку откажут в этом удовольствии, если должник допустил незначительное нарушение. То есть, если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5 % от размера оценки предмета ипотеки, а период просрочки составляет менее трех месяцев.

Но если даже незначительные просрочки допущены более трех раз в течение 12 месяцев, то банк может начать эту крайне неприятную процедуру.

Впрочем, ипотека представляется больше не неким гарантом исполнения обязательств заемщика, перед банком, а способом улучшения жилищных условий. Но все-таки о первом ее значении помнить надо обязательно, особенно тем, кто уже взял кредит и сегодня расплачивается по долгам.

Реально с ипотекой работают не более десятка банков на вторичном рынке и практически один Сбербанк – на первичном. Официально, конечно, работающих с ипотекой банков больше, но ставки по кредиту иначе как «заградительными» не назовешь.

В рекламных сообщениях указываются вполне демократичные цифры – кредит выдается на срок до 30 лет, взнос от 5% стоимости жилья, процентная ставка не выше 15% в рублях. Однако реальные условия выдачи отличаются от рекламных: при рассмотрении конкретной заявки первоначальный взнос вырастает до 20-30%, срок выплаты кредита снижается лет на 10, совокупный доход семьи не рассматривается.

А еще предстоит оплатить комиссию за выдачу кредита, которая может доходить до 1,5% от его суммы, комиссию за сопровождение кредита, стоимость страхования жизни и здоровья заемщика, риска повреждения или утраты квартиры, риска утраты титула. Если потенциальный заемщик работает в банке, в строительстве или он владелец небольшого собственного дела, то шансы получить ипотеку снижаются практически до нуля.

Сегодня с ипотекой лучше подождать. И дело не только в том, что во время кризиса высокие процентные  ставки и жесткие условия отбора заемщиков. Потенциальным заемщикам следует прислушаться к житейскому правилу – в период финансовой нестабильности связывать себя многолетними обязательствами довольно опасно, ведь риск потерять работу или лишиться части зарплаты во время кризиса гораздо выше, а шансов найти более высокооплачиваемую должность – значительно ниже.