Агентство недвижимости «Белые Ветры» более 10 лет специализируется на Калужском и Киевском направлениях.

Рынок загородной недвижимости в 2009 году - прогнозы эксперта.

02.07.2009

Вырастут ли цены на загородную недвижимость к концу 2009 года?

 

Интервью Генерального директора агентства недвижимости  «Белые Ветры»  Либова Александра Борисовича журналу «Салон Недвижимости».  

 

 

  1. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, какой сегмент рынка более активен – городской или загородной недвижимости? Почему?

 

На мой взгляд, сейчас менее активен  загородный рынок. Для большинства людей квартира – это их единственное жилище. И многим приходится срочно решать свои жилищные проблемы. А загородный дом – это, обычно, не единственное жилье. И торопиться с его покупкой нужды нет - можно подождать, поторговаться.

 

  1. Какова, на Ваш взгляд,  средняя стоимость:

- квадратного метра новостройки класса элит, бизнес класса;

- кв. метра вторичного жилья;

- домов в коттеджных поселках -

 в настоящее время по сравнению с аналогичным периодом 2008 года?

 

В целом по рынку городского жилья снижение стоимости  кв. метра против максимального уровня лета 2008 года составило в долларах США в среднем 33%. Причем более «пострадали» в цене новостройки (по сравнению со вторичкой) и  элитное жилье (по сравнению с жильем бизнес и эконом-класса).

Среднее снижение на рынке коттеджей – ровно такое же. И здесь также более пострадали строящиеся коттеджные поселки и элитные дома. Прежде всего, они стали на порядок менее ликвидны. Недостроенные поселки покупатели не берут из-за рисков того, что поселок не будет окончен. Что касается элитного жилья, то здесь, во-первых, сказывается большая осведомленность покупателей таких домов, лучше, чем остальные слои населения, понимающих глубину кризиса. Этих людей не убедишь рассказами в прессе про то, что ценовое дно достигнуто, что цены вот-вот  начнут расти, и что надежнее хранить средства в недвижимости, чем в деньгах. Подобные статьи с начала кризиса постоянно наводняют СМИ и, безусловно, отражают заинтересованную позицию  застройщиков-инвесторов и других, связанных с ними лиц. Во-вторых, рынок банально перенасыщен элитным жильем - ведь ранее спрос подогревался инвестиционной привлекательностью, а непосредственных «прямых» потребителей элитного жилья никогда не было много.

Проиллюстрирую ситуацию с элитным жильем на примере агентства недвижимости «Белые Ветры», которое специализируется  исключительно на загородной недвижимости верхнего ценового сегмента на Калужском и Киевском шоссе. В апреле 2009 года количество звонков покупателей в Агентство, количество показов домов или участков и число самих потенциальных покупателей, которым были показаны эти объекты – практически не отличается от  показателей апреля 2008 года. Но если до кризиса мы хотя бы 1-2 раза в месяц получали заказ на подбор дома высшей ценовой категории (в нашем сегменте это было тогда от 3 млн. $), то после наступления кризиса заказов на такие дорогие загородные дома почти нет. И это при том, что действительно дорогим на нашем направлении считается теперь дом от 2 млн.$.

По ценам ситуация следующая. Из примерно 30 представленных на первичном рынке коттеджных поселков всего считанные единицы скорректировали свои прайсы в разумную сторону. Кстати, для этого достаточно было оставить нетронутыми с момента начала кризиса рублевые цены (в тех случаях, когда они в то время были адекватными, что было далеко не всегда). Однако, большинство застройщиков  «держат» цены в у. е. в докризисных размерах. Правда, как только на горизонте вырисовывается потенциальный покупатель, тут же предлагается торг процентов в 30, а при более настойчивой позиции покупателя цена снижается на 40% и даже на 50%. Так что, понять по прайсам Застройщиков, какие сейчас реальные цены сделок – невозможно.

Про цены продаж на дома по Киевскому и Калужскому шоссе могу сказать следующее. Сейчас средняя реальная цена сделок «за наличные» коттеджа 400-500 кв. м на участке 20 соток в хорошем, близком к завершению коттеджном поселке бизнес и элит-класса примерно от 1 до 1.5 млн. $. До кризиса она была примерно от 1.7 млн. $ до 2.8 млн. $ и выше. Цена земельных участков снизилась с 35‑45 тыс. $ до 20-25 тыс. $ за сотку.

 

 

3. Какова динамика ценообразования на II полугодие 2009 года, в вышеобозначенных сегментах?

 

Думаю, потенциал для снижения цен еще остался. Конечно, цены на недвижимость, в первую очередь, будут зависеть от макроэкономической ситуации в бизнес-среде в целом. Скорее всего, улучшений, способных в ближайшее время повернуть ценовой тренд вспять, пока не произойдет. Да и логика кризиса скорее говорит за дальнейшее снижение цен или, по крайней мере, их стагнацию.

 

4. Какое количество новых объектов появилось на рынке в настоящее время по сравнению с  аналогичным периодом прошлого года?

 

Период с весны 2007 по осень 2008 года был чемпионом по появлению в продаже на рынке новых коттеджных поселков. Их количество буквально удвоилось. Если говорить о поселках Калужского и Киевского направления, то на рынок в среднем выводилось по 1-2 коттеджных поселка ежемесячно. Это было результатом эйфории 2006 и 2007 годов, которая царила в бизнесе и привела к массовой закупке девелоперами и просто инвесторами землеотводов под коттеджные поселки. Кстати, уже весной 2008 года скупка землеотводов прекратилась.

Во второй половине 2008 года если какие-то поселки и выводились, то это было результатом уже запущенных инвестиционных проектов. В 2009 году – та же картина. Тем не менее, среди этих проектов есть примеры грамотно выстроенных, с учетом кризиса, стратегий продаж. И уже есть примеры успешных реализаций продажных компаний. Так что работать в кризис можно - профессионально. Не надо только жадничать и ждать прежних размеров прибылей.
Рейтинг@Mail.ru