Рынок таунхаусов: предложение - 100 поселков, качество – ориентир на комфорт, охват – до 40 км от Москвы и все направления, цены пошли в рост

Таунхаус – прекрасное решение для тех, кто вместо шуршания шин и гула городских улиц по утрам хочет слышать пение птиц и вдыхать аромат цветов, но в то же время желает работать в Москве и не готов покупать отдельный дом, который и стоит дороже, и в обслуживании сложнее. Cегодня таунхаусы весьма популярны среди покупателей жилья, и журнал Metrinfo.Ru не мог обойти вниманием этот рынок и решил рассказать, как он развивается, что предлагает и каково его будущее.

Формат таунхаусов - это альтернатива и квартирам, и отдельным коттеджам. По площади они ближе к городскому жилью и предполагают соседство с другими жильцами, но в то же время находятся за городом или на окраине города и располагают хоть и небольшими, но собственными участками земли. Cредняя площадь таунхауса экономкласса – 120-150 кв. м. В бизнес-классе, как отмечает Екатерина Тейн, партнер и директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton, объекты просторнее - 200-350 кв. м, а в элитном сегменте - 350-400 кв. м. Средний же размер участка, по данным Владимира Яхонтова, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», - 2 сотки.

Основная часть поселков, состоящих из таунхаусов, сегодня располагается не далее чем в 20-40 км от МКАД. «Чаще всего таунхаусы можно встретить на западных, северо-западных и северных направлениях», - утверждает Сергей Махмудов, директор по развитию компании Atlas Development. «Причем порядка 40% предложения приходится на Новорижское шоссе, - добавляет Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills, - за ним следует Киевское шоссе (около 15% совокупного предложения), а потом Калужское, дмитровское и пятницкое направления». Это, в принципе, подтверждают и данные «Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2009-2011 годы», проведенного аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости», согласно которым 84 объекта из 114 (или 74%) расположены на указанных выше традиционно престижных направлениях и в столичных районах за МКАД.

На Новой Риге во II квартале 2011 г. предлагались объекты в 20 поселках, а на Киевском шоссе – в 12. Однако, по данным IRN.ru, доля новорижских таунхаусов все-таки не столь огромна, во II квартале 2011 г. она составляла 17,5% от всего объема предложения, а доля проектов на Киевском шоссе - 10,5%.

В сегментах премиум и бизнес на сделки с таунхаусами приходится 40%
Ценителей таунхаусов всегда было немало, и в 2008 году спрос на них демонстрировал невероятные объемы (см. график динамики продаж, предоставленный ГК Kaskad Family).

Конечно, кризис внес свои коррективы, продажи снизились, а поэтому сегодня, по мнению Екатерины Тейн, на рынке наблюдается переизбыток предложения таунхаусов. Другие эксперты не столь категоричны, но тоже считают, что жилья данного формата достаточно: «В течение первого полугодия 2011 г. в строящихся поселках было продано около 400 таунхаусов бизнес и премиум-класса. А текущее первичное предложение оценивается нами на уровне 2200 таунхаусов. Таким образом, при нынешних темпах продаж запаса предложения хватит на 2,5 - 3 года».

Тем не менее таунхаусы занимают достаточно широкую нишу на рынке загородного жилья: «Например, в сегменте бизнес и премиум на их долю приходится около 40% от общего количества заключаемых сделок, в экономклассе показатель несколько скромнее, но тоже ощутим – примерно 15%», - сообщает Дмитрий Халин (IntermarkSavills). Их особенно активно покупают семьи с детьми, возраст покупателей находится в диапазоне 36-45 лет, а бюджет покупки - 250 - 500 тыс. долларов США. «Причем примерно 80% покупателей желают купить таунхаус площадью до 170 кв. м, 14% - площадью 170 - 200 кв. м, и только 6% - площадью 200 - 230 кв. м», - сообщает Тимур Фаизов, руководитель управления маркетинга компании «Велес Капитал Девелопмент».

Когда предложений много, покупатель становится более разборчивым. Сегодня он выбирает поселки недалеко от Москвы (до 15 км от МКАД), с хорошей транспортной доступностью и экологией, рядом с лесами и водоемами. «В современных таунхаусах в наличии должны быть все коммуникации: электричество, водоснабжение, отопление, газ и по возможности другие блага городской жизни - телевидение, Интернет. Приветствуется и инфраструктура, а от самих домов требуется эстетичный внешний вид и удобная планировка», - сообщает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ».

Несмотря на то что рынок достаточно насыщен предложением, в продаже постоянно появляются новые объекты, особенно на популярных престижных направлениях - Новорижском, Киевском, Симферопольском, Каширском, Дмитровском и др. шоссе. По данным «Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2009-2011 годы», проведенного www.irn.ru, с осени 2010 г. на рынок вышло 32 новых поселка, что увеличило объем предложения почти на 11%. 23 из них расположены на севере, северо-западе, западе и юго-западе. Лидерами по числу новых поселков стали Киевское (6), Новорижское (5) и Каширское шоссе (5).

Цены в рост, а метры в минус
По данным Сергея Мигунова, руководителя управления маркетинга и развития группы компаний «КОНТИ», средняя стоимость квадратного метра таунхаусов в 2008 г. превышала 3 000 долл. США – это был пик. В кризис цены упали, и рост начался лишь в 2010 г. довольно умеренными темпами – 5-11% в зависимости от удаленности от Москвы (чем ближе к МКАД, тем активнее рост).

Сегодня, по данным Сергея Махмудова (Atlas Development), минимальная стоимость таунхауса 1 500 долларов США/кв. м, а максимальная - 5 000 долл. США/кв. м. А Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость», утверждает, что средняя цена квадратного метра - 2 500 долл. США/кв. м. «При этом в экономклассе средняя стоимость квадратного метра - 1 600 долларов, в бизнес-классе – 2 400 долларов, а в премиум-классе – 4 500 долларов», - говорит эксперт. А если таунхаус расположен в черте Москвы, то его средняя цена, как сообщает Тимур Фаизов («Велес Капитал Девелопмент»), - 2700 - 2900 долларов США/м кв.

Примерно такие же цифры фигурируют и в «Исследовании рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2009-2011 годы», проведенном www.irn.ru, причем аналитики сообщают, что с осени 2010 г. средние цены выросли в бюджетном сегменте - примерно на 8%: с 50 800 до 55 000 руб., а в таунхаусах бизнес- и премиум-классов на престижных направлениях они упали - примерно на 7%: с 79 800 до 74 300 руб. Причина в том, что началось строительство поселков экономкласса, расположенных ближе к Москве, а в более дорогих классах предложение пополнилось новыми объектами на начальных этапах строительства, которые, естественно, дешевле уже достроенных и распроданных, таких как, например, «Новахово» и «Барвиха-Club».

Цены во всех сегментах в большей мере зависят от удаленности поселка от МКАД и стадии строительства. «На раннем этапе строительства секцию в экономклассе можно купить за 4,5 млн руб., а на стадии коробки – уже за 5,4 – 5,6 млн руб.», - говорит Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»). «И если в районе 20-30 км от МКАД можно приобрести таунхаус по средней цене 11,9 млн руб., то в пределах 10 км от Москвы он обойдется в среднем в 26 млн руб.», - добавляет Дмитрий Таганов («ИНКОМ»).

Если цены на таунхаусы растут, то их средняя площадь уменьшается. Согласно «Исследованиям рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2009-2011 годы» www.irn.ru, за последние несколько месяцев - почти на 5,5%: с 225 до 213 кв. м, а за последние два года снижение составило 9,5% или 22 кв. м. «Такая тенденция связана, во-первых, со снижением покупательской способности населения. А во-вторых, в перспективе своего развития таунхаус будет приравниваться к городской квартире, следовательно, его площадь приближается к площади квартиры», - объясняет Дмитрий Котровский, управляющий по продажам жилого комплекса с образовательно-спортивной инфраструктурой «Олимпийская деревня Новогорск». И кроме того, на рынок вышло много относительно бюджетных предложений, естественно, с небольшими таунхаусами.

Сейчас рынок предлагает таунхаусы площадью от 70 кв. м (и даже меньше) и на начальном этапе строительства, как сообщает Юрий Рожин, руководитель аналитического отдела ГК Kaskad Family, цены на варианты экономкласса начинаются от 800 тыс. руб. А на завершающей стадии проекта, притом что остаются объекты бОльшей площади, можно купить таунхаус за 7-8 млн руб. Это позволяет обзавестись жильем подобного формата гражданам, которые еще 2-3 года назад и думать не могли об этом. Однако, по мнению Тимура Фаизова («Велес Капитал Девелопмент»), уменьшение площади – это фактически подмена настоящего таунхауса «квартирой на земле», так как комфортный для проживания объект, призванный заменять городское жилье и частный дом, должен быть площадью не менее 140 кв. м.

Что купить?
Как уже отмечалось, сегодня на рынке предлагается более 100 поселков с таунхаусами. В классе эконом-плюс Дмитрий Котровский («Олимпийская деревня Новогорск») выделяет поселки Покровский (23 км Новорижского шоссе) и Бристоль (7 км от МКАД по Киевскому шоссе). «Они отличаются концептуальной застройкой, расположением на престижных направлениях и недалеко от Москвы. А стоимость таунхаусов составляет от 6 до 15 млн руб. в зависимости от метража», - добавляет эксперт. Весьма приятные цены ждут покупателей и в поселке Маленькая Шотландия (14 км Ленинградского шоссе). Здесь уже готовую к заселению квартиру в таунхаусе площадью 165 кв. м с участком около 3 соток можно купить за 7,5 млн руб.

В бизнес-классе, по мнению Юрия Рожина (Kaskad Family), достоин внимания мультиформатный проект «Апрелевка Парк» в 27 км от МКАД по Киевскому шоссе. Он относится к бизнес-классу, но при этом стоимость квадратного метра в таунхаусе здесь составляет всего 46 000 руб. «Апрелевка парк» отличается развитой внутренней инфраструктурой. Культурно-торговый центр поселка включает в себя мини-маркет, ресторан с кулинарией, службу быта, фитнес-центр, помещение для занятий с детьми и массу магазинчиков различного профиля. Также в поселке есть все коммуникации: собственный водозаборный узел (две артезианские скважины), очистные сооружения на хозяйственно-бытовые и ливневые стоки, сети газоснабжения, электричества и связи, система отопления от собственных котельных», - рассказывает эксперт.

А Дмитрий Халин (IntermarkSavills) особенно отмечает такие проекты, как мультиформатный поселок Трувиль (Минское шоссе) премиум-класса и поселок Суханово-Парк (Варшавское шоссе) бизнес-класса. «В поселке Трувиль в отличие от других поселков смешанного типа, где под таунхаусы обычно отводятся самые неудобные и неудачные части территории, дома с блочными секциями находятся, напротив, в самой интересной части, из их окон открываются великолепные виды на парк и внутренние водоемы. Здесь можно купить секции площадью 260 до 360 кв. м с участками от 3,3 до 7 соток, и бюджет покупки составит от 1,1 до 1,6 млн долл. США, - рассказывает эксперт. – А в поселке Суханово-Парк предлагаются таунхаусы площадью от 90 до 200 кв. м с участками 1 - 5 соток, и стоят они 220 - 630 тыс. долл. США».

В сегменте премиум также выделяется поселок Западная Резиденция (Одинцовский район, 19 км от МКАД), где, как сообщает Екатерина Тейн (Chesterton), предлагают таунхаусы площадью 314 м кв. с зимними садами, потолками 5-6 м и участками 4 сотки.

Нельзя не отметить и поселок Марк Твен, поскольку он один из немногих находится в черте Москвы, да еще и рядом с метро «Бунинская аллея». Естественно, у его жильцов не будет проблем с инфраструктурой: «Даже роддом есть рядом, - сообщает Тимур Фаизов («Велес Капитал Девелопмент»). - Первая очередь уже построена и продается - предлагаются таунхаусы площадью 170 – 250 кв. м с участками 3 сотки».

Из поселков, напротив, удаленных от Москвы прекрасным выбором, по мнению Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»), станет масштабный мультиформатный проект «Новое Ступино» – экогород на 76 км Каширского шоссе, где будут и таунхаусы, и коттеджи, и малоэтажная застройка.

Таунхаусы: день завтрашний
В ближайшее время рынок таунхаусов, скорее всего, ждет затишье. Во-первых, предложений уже довольно много. А во-вторых, как отмечает Юрий Рожин (Kaskad Family), все застройщики, планировавшие вывести проекты на реализацию в 2011 г., уже это сделали, а те, кто не успел, – будут ждать следующего сезона.

Резюме журнала www.metrinfo.ru
Таунхаус – популярный формат жилья, заменяющего городскую квартиру и загородный дом. Что радует - данный вид загородной недвижимости стал доступен гражданам с довольно скромными бюджетами, так как в последнее время сокращаются площади объектов и их конечная стоимость.