ТРИУМФ ИЗБИРАТЕЛЬНОСТИ

Достаточно статичный как в покупательских предпочтениях, так и в девелоперских настроениях, рынок загородной недвижимости в прошедшем 2013 году «выделился» еще и нулевой статистикой в элитном сегменте – впрочем, баланс восполняет невероятная популярность мультиформатных поселков, которой эксперты прочат трендовое будущее в 2014 году. 

За весь 2013 год компаниями не было выведено на рынок элитной загородной недвижимости ни одного нового проекта, общее число которых в 2013 году уменьшилось на 35 % относительно 2012-го (по данным irn.ru). В результате дефицит качественного первичного предложения и сформировавшийся огромный объем неликвида, исчисляющийся сотнями поселков, заставили покупателей рассматривать предложения, зависшие на рынке еще с докризисных времен, что позволило аналитикам констатировать санацию рынка загородной недвижимости.В целом же самыми востребованными по-прежнему остаются владения  с функциональной планировкой и площадью 150–250 кв. м (по мнению экспертов агентства недвижимости «Белые Ветры») и стоимостью не более 1,5 млн долларов, а также дома в мультиформатных поселках.

Диктат миллиона Комфортное удаление дома от Москвы – по-прежнему один из определяющих факторов при покупке загородного дома. Если раньше оптимальным считалось расстояние в 25–30 км, то сейчас это скорее 15–25 км для бизнес- и 10–15 – для элит-класса (по оценке компании «Белые Ветры»). При этом если покупатели сегмента более доступного жилья уделяют особое внимание близости школ и детских садов, то инфраструктура элитного поселка должна в первую очередь обеспечить максимальный комфорт и расслабление. Обязательные прогулочные зоны (лес, озеро, пляж) дополняются камерным клубным домом для владельцев домов, спортивными объектами, SPA-зонами.

 Наиболее удачной в стратегическом плане можно назвать концепцию камерных поселков на 10–15 домовладений

Эксперты отмечают, что, по статистике, основными покупателями подмосковной недвижимости бизнес-класса в прошлом году стали обладатели миллионного долларового потенциала, которые в основном ищут готовые дома с ремонтом и мебелью в обжитых поселках. По словам Юлии Саболевской, «неактуальными и неинтересными с точки зрения покупки становятся только те дома, в которых долго жили, снижается спрос и на дома в стародачных местах». Коттеджи с отделкой высокого качества, причем как на первичном, так и на вторичном рынке, где подобные предложения обычно не задерживаются более полугода (в то время как другие могут экспонироваться еще с докризисных времен), похоже, стали самым ходовым товаром. 

При этом «все наиболее интересные коттеджные поселки принадлежат к не самым высоким и дорогим сегментам, – поясняет Андрей Хазов. – Среди них я бы выделил «Фортопс», который продемонстрировал высокое качество строительства в минимальные сроки. На сайте проекта шел отсчет до сдачи объекта в эксплуатацию, создатели не только успели в срок, но и сделали все на высшем уровне». 

«Экономсегмент по-прежнему будет пользоваться спросом», – подтверждает Александр Либов, генеральный директор агентства недвижимости «Белые Ветры». Наиболее интересными предложениями 2013-го – начала 2014 года эксперт считает элитный КП «Форест» из 14 домов на территории дубовой рощи, в 4 км от МКАД по Калужскому шоссе: «Стоимость домовладения в 335 кв. м под отделку на 10 сотках – 40 млн рублей. В секторе бизнес – поселок таунхаусов в Каменке, 30 км от МКАД, между Калужским и Киевским шоссе, таунхаус площадью 135 кв. м на 0,5 сотки под отделку с ценником 4,9 млн рублей». 

Недавняя реконструкция Минского шоссе, где теперь можно воспользоваться платной скоростной трассой-дублером, прибавит объем сделок по западному направлению в комфорт- и бизнеc-сегменте. «На рынок в 2014 году будут выведены такие дачные поселки, как «Лукоморье», «Троица» и «Левашово» на берегу Можайского водохранилища (средняя цена – от 30 до 80 тыс. рублей/сотка), «Сергово» на берегу притока Москвы-реки, а также «Царские берега» на Протве (средняя цена – 20–35 тыс. рублей/сотка)», – анонсирует Андрей Антонов, генеральный директор компании «Лучшее место». 

При средних ценах квадратного метра на конец 2013 года в элитных коттеджных поселках в 4800, поселках бизнес-класса – 3400, экономкласса – 1650 долларов (по данным www.irn.ru) наиболее востребованными становятся те, что заметно отличаются от других своими видовыми и экологическими характеристиками, наличием запущенных в эксплуатацию коммуникаций и готовой инфраструктурой. Ценовая политика некоторых ключевых игроков данного направления в отношении первичного и вторичного рынка, по наблюдениям Ирины Рыбаковой, отличается незначительным «падением» на вторичном рынке «загородки» и незначительным приростом на первичном: «Изучение ситуации по отдельным проектам или отдельным направлениям дает пищу для размышлений, – считает она. – К примеру, на Рублево-Успенском шоссе, где на первичном рынке сегодня представлено всего 4 проекта и около 50 домов, средний «чек сделки» за год подрос почти на 10 %, но в основном потому, что здесь уже проданы почти все коттеджи небольших площадей. А вот на Новорижском шоссе, которое со своими 6 значительными проектами первичного рынка остается абсолютным лидером по объемам нового предложения, средний чек, наоборот, почти на 10 % упал».

Самым дорогим предложением 2013 года стала резиденция в Калчуге общей площадью 4 тыс. кв. м на участке 400 соток, ее стоимость составила160 млн долларов

«Мульти» против «моно»? Ни стилевых, ни концептуальных прорывов 2013 год не принес. Эксперты отметили лишь усиление дальнейшего развития мультиформатных поселков. Их популярность объясняется просто. Основные предложения – коттедж, таунхаус, дуплекс или квадрахаус – удовлетворяют требованиям довольно большой покупательской аудитории. 

Наличие центральных коммуникаций позволяет платить за коммунальные услуги на 30 % меньше, чем в монопоселке

. Многих привлекает и достаточно сбалансированная инфраструктура, которая не всегда бывает жизнеспособной в небольшом поселке с однородным составом владельцев. Все это дает преимущества как девелоперам, диверсифицирующим риски за счет расширения линейки продуктов, так и покупателям, склонным к тотальной экономии. Примером добротного мультиформата, ориентированного на современный средний класс, может служить проект «Западная долина». Более высокое ценовое предложение – не менее привлекательно. Альтернативой для тех, кто ценит уединенность, но не хочет жертвовать большим листингом сервисов, могут быть особые условия владений. Так, покупатели земли без подряда в коттеджном поселке «Пестово Life» вблизи Пестовского водохранилища могут пользоваться всей инфраструктурой коттеджного поселка «Пестово».

Загородный дом элит-класса образца наступившего 2014 года выступает в двух «весовых» категориях: масштабного приобретения «на века» с внушительным ценником, выразительного в плане наполненности действительно роскошными «опциями», либо дорогой, но строго скалькулированной покупки, к которой покупатель шел годы. Все зависит от предпочтений покупателя.

«Самый дорогой проданный дом и самый дорогой дом, выставленный на продажу, – две совершенно разные вещи

. В настоящее время у нас в продаже есть дом в 1350 кв. м на Николиной горе на участке 5,5 га с банным комплексом, гаражом, футбольным полем и огромным озером. За те же деньги можно купить дом в 1000 кв. м в поселке «Ландшафт» на участке 50 соток. Что касается земли, то в продаже есть участки до 200 000 долларов за сотку. Также необходимо отметить, что такие штучные предложения, как правило, не обеспечены разветвленной инфраструктурой и тем не менее продолжают пользоваться спросом у истинных ценителей отдаленной загородной жизни», – констатирует Андрей Хазов.

Как и прежде, по его мнению, «многие дорогие загородные объекты на данный момент являются переоцененными». С одной стороны, эксперты подтверждают рост интереса покупателей к высокобюджетным сделкам – в районе 10 млн долларов, с другой – говорят о грядущем снижении цен. Мы «Мы ожидаем, что в 2014 году цена на многие из них опустится на 20-25%, а в связи с катастрофическим падением рубля некоторые собственники будут вынуждены снизить цену до 50% от первоначальной цены», - продолжает эксперт. 

Разброс мнений Что касается лидирующих направлений загорода, то они остались неизменными. Как всегда, будет популярно западное, которое, по уверениям экспертов, вряд ли когда-либо вообще утратит интерес клиентов. Недавно реконструированное Минское шоссе инициирует покупательный спрос сразу на несколько проектов, которые будут выведены на рынок на этом направлении в 2014 году. Эксперт Андрей Антонов отмечает интересные предложения по Калужскому шоссе: «Крайне выгодным ценовым предложением здесь можно назвать коттеджный поселок «Солнечный город», где за 120 000 рублей за сотку клиент получает участок с инфраструктурой. Не менее привлекательным может стать и поселок «Прибрежный» на самом берегу Волги, в 1 км от наукограда Дубна, менее чем по 90 000 рублей за сотку». 

В отношении перспектив года мнения аналитиков разнятся. Юлия Саболевская полагает, что «относительно нестабильное положение макроэкономических показателей в стране и волатильность валют заставят участников рынка загородной недвижимости действовать осторожно и занять выжидательную позицию, минимизируя свои риски». 

Иной точки зрения придерживается Андрей Антонов: «Начало 2014-го показало ненадежность рублевых вкладов и непредсказуемость большинства инвестиционных инструментов, оторванных от реального сектора экономики, – в таких ситуациях инвесторы традиционно обращаются к недвижимости, которая не столь сильно подвержена колебаниям рынка», – считает он. А вот Ирина Рыбакова предполагает, что «2014 год пройдет все в том же ключе – постепенно нарастающей конкуренции, точечных всплесков и серьезного спроса на предложение, ценность которого выше его цены». Поживем – увидим…

Андрей Антонов
генеральный директор компании 
«Лучшее место»
В прошедшем году практически потеряли актуальность участки без подряда – большинство людей не желают самостоятельно заниматься строительством загородного дома, отдавая предпочтение готовым решениям: поселкам с готовыми домами и инфраструктурой, а также участкам с обязательным подрядом и четко регламентированной архитектурной концепцией.

Андрей Хазов
заместитель исполнительного директора по работе с клиентами агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Одними из самых выгодных реализованных предложений 2013 года считаю продажу в коттеджном поселке «Гринфилд», где был реализован дом в 400 кв. м на 20 сотках за 1,4 млн долларов, а также сделку в коттеджном поселке «Шервуд». Особняк «под ключ» площадью около 500 кв. м на участке 40 соток предлагался на вторичном рынке и даже имел некоторые недочеты, в результате дом был куплен за 2 млн долларов – до этого в «Шервуде» ни один дом не продавался дешевле 3,5 млн долларов.


Александр Либов
генеральный директор агентства 
недвижимости «белые ветры»

Тенденция продолжится к тому, что спрос будет выборочным. Инвесторов, которые будут вкладывать свои деньги в недвижимость, мы не ожидаем – будут клиенты, которые совершат покупки для своих собственных нужд. Покупатель охотно приобретает таунхаусы, многоквартирные дома, небольшие коттеджи в поселках с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью.


Новорижское шоссе по уровню спроса сохраняет лидерство и на первичном, и на вторичном рынках. Совокупная риелторская статистика гласит, что почти 80 % элитных сделок приходится именно на Новую Ригу. Калужское шоссе начинает даже опережать Рублевку и, что совсем уж любопытно, заметно подтягивается Дмитровское шоссе: наверное, реконструкция трассы дала столь положительный эффект. 

Юлия Саболевская
директор департамента загородной 
недвижимости компании Blackwood

Среди строящихся коттеджных поселков грамотной локацией выделяются «Раздоры-2», по концепции лидирует «Милленниум Парк», удачный по локации и архитектуре «Трувиль» тройку замыкает, четвертым и пятым соответственно становятся поселки «Клуб 20~71» (локация, архитектура) и «Парк Авеню» (архитектура, концепция). Самым выгодным за прошлый год было предложение в Жуковке – дом площадью 1000 кв. м на участке 88 соток со стартовой ценой 20 млн, цена продажи составила 11,5 млн долларов.

«Салонъ Недвижимости» Март 2014