«Белые Ветры» – специализированный оператор загородной недвижимости на Калужско/Киевском направлении.

Как собственнику определить оптимальную стоимость сдачи дома в найм?

20.01.2021

Завышение цены аренды собственником и его последствия

Сегодня мы хотим поделиться опытом с потребителями услуг по такому серьезному вопросу как ценообразование на рынке аренды загородной недвижимости. Опытом делится Гендиректор агентства загородной недвижимости Белые Ветры Либов А.Б.

Аренда загородной недвижимости в 2020 с началом пандемии вышла на первый план, до этого она всегда находилась в тени купли-продажи. С одной стороны, взрыв спроса на аренду домов радовал с точки зрения бизнеса, с другой стороны, это было нелегкое испытание для агентства как системы. В один из дней марта-апреля мы получили более 150 рекламных звонков, тогда как в 2019 году столько обращений по аренде получали в среднем за месяц. В итоге, количество совершенных сделок за 3 весенних месяца в три раза превысило нормальное количество. Нелегко было обеспечить качество сервиса в таком ударном режиме.

Что случилось с ценами на аренду весной 2020?

Цены на аренду загородной недвижимости с начала карантина и самоизоляции выросли до 2 раз: 

Почти на все дома, которое можно было сдать, мы нашли арендаторов к концу мая 2020, к лету количество сделок по аренде снизилось:

 

Как изменился спрос и цены в конце летнего сезона?

К лету рынок аренды притих. Снимать уже особо было нечего. Также сказалось всеобщее ожидание снятия ограничений. К концу лета мы ожидали освобождения большинства домов и возврата цен к докарантинным показателям. К слову, в первый период пандемии половина сделок заключалась на длительный срок (1 год), другая половина – на сезон (до полугода). Однако дома, в большинстве своем, не освободились и летом – люди почувствовали, что пандемия может вернуться, и остались жить в арендованных домах.

Осенью активность выросла почти до стандартного размера, но только на долгосрочную аренду. Мы полагаем, что на рынок пришли те арендаторы, что не успели снять дом весной.

Сейчас, зимой 2020-21, рынок опять затих. Цены существенно снизились по сравнению с весенним ажиотажем, но все же не вернулись на прежний уровень.

 

Как следует поступать собственникам домов сегодня?

Собственникам домом сейчас психологически нелегко. Люди очень быстро привыкают к хорошему. Сдав один раз дом, например, за 350 т.р./мес, собственник по его освобождении уже не хотел бы вспомнить, что ранее сдавал тот же дом за 200 т.р./мес.

В результате, сейчас мы наблюдаем высокий процент домов в нашем каталоге по ценам выше рыночной на сегодня. Мы ведем работу с собственниками, но часто не удается в сжатые сроки убедить их в нерыночности цены. Приходится подтверждать аргументы практикой. Проблема в том, что на это уходит слишком много времени. И собственник из-за простаивания дома теряет даже больше, чем если бы оперативно сдал дом по рыночной цене, как советует брокер.

 

Какие собственник несут потери из-за завышенной цены аренды дома

Разумный собственник стремится максимизировать доход от сдачи дома в найм. За определенный плановый отрезок времени. Например, за 1 год. Но еще разумнее брать период в несколько лет.

В погоне за большей ценой сдачи в найм, задержав сдачу всего на один месяц, собственник получает за 12 первых месяцев, плату не за 12 месяцев, а только за 11. Или даже за 10 месяцев. Простые расчеты показывают, что подобные потери наверстать сложно, даже сдав дом несколько дороже. Но в азарте собственник часто вовремя не замечает убытков. Вместо того, чтобы сдать недвижимость быстро, но чуть дешевле, собственник отказывает торгующимся нанимателям и продолжает искать других, более сговорчивых. В итоге собственник может сдать дом дороже, но все равно проиграет на длительном отрезке времени. А может и сдать в итоге дом по рыночной стоимости, и тогда проигрыш еще более ощутим.

Как же собственнику просчитать верную ценовую траекторию, чтобы увеличить прибыль от сдачи дома в найм?

С помощью таблицы продемонстрируем прежде всего собственникам – насколько целесообразно удерживать завышенный уровень цен на Дом.

Поиск и сдача по рыночной  (наиб.вероятной) цене

 

Поиск по завышенной и сдача по максим.цене (+10%)

Цена

Срок поиска арендатора максим., мес

Сумма р./год (за вычетом срок поиска)

 

Потолочная цена (+10% к рынку)

Срок экспозиции без потерь (за 1 год)

Срок поиска реальный максимум, мес

Сумма р./год (за вычетом срок поиска)

       

10%

 

*2 раза

 

70 000  

0,75

787 500  

 

77 000  

1,77

1,50

808 500  

80 000  

1,00

880 000  

 

88 000  

2,00

2,00

880 000  

100 000  

1,17

1 083 333  

 

110 000  

2,15

2,33

1 063 333  

150 000  

1,63

1 555 000  

 

165 000  

2,58

3,27

1 441 000  

200 000  

2,00

2 000 000  

 

220 000  

2,91

4,00

1 760 000  

300 000  

2,50

2 850 000  

 

330 000  

3,36

5,00

2 310 000  

 

Дополнительные рекомендации собственникам

Задавайте вопросы своему агенту по недвижимости, конечно, если вы доверяете его профессионализму. А далее, даже если Вы сразу не до конца прислушались к его мнению и хотите попробовать сдать дом по более высокой цене, взаимодействуйте с агентством в процессе поиска нанимателя, реагируя на отклик рынка – по количеству рекламных звонков по Вашему дому, по количеству просмотров Вашего дома, по реакции потенциальных арендаторов, посетивших дом, можно достаточно оперативно, без значительных потерь времени, скорректировать цену и другие условия найма и быстро найти ответственного нанимателя.

 

Вместо заключения

Пожалуйста, посмотрите видеоролик на тему "Как собственнику установить оптимальную цену аренды дома?", беседуют Гендиректор компании "Белые Ветры" А. Б. Либов и А. Кононов:

 

Надеемся, нашим читателям также будет интересен сборник видеообзоров по таунхаусам и домам в аренду, расположенным в Новой Москве:

 

Поделитесь с друзьями:

Рейтинг@Mail.ru