Основные игроки рынка недвижимости сегодня.

На вопросы корреспондента журнала «Салонъ Недвижимости» отвечает Генеральный директор агентства недвижимости «Белые Ветры» (индивидуальная загородная недвижимость на Калужском и Киевском шоссе) Либов Александр.

 
1. По Вашей оценке, из 100 % девелоперских проектов в сегменте элит- и бизнес- класса, какой процент составляют инвестиции банков?

Прежде стоит уточнить, что подразумевается под термином «инвестиции банков», иначе можно по-разному это понимать. Думаю, что под этим названием следует объединить, во-первых, объекты, созданные дочерними банковскими структурами (фактически на деньги банка). Во-вторых, объекты недвижимости, перешедшие де-юре или де-факто в собственность банков или их дочерних структур, то есть те объекты, которыми банки или могут полностью самостоятельно распоряжаться или принимать решение об их распоряжении, исполняемые их формальными владельцами. Я не причисляю к инвестициям банков объекты, которые создаются с помощью банковских кредитов, но судьба которых, в силу того, что кредиты выплачиваются – находится в руках девелоперов, но не банков.

Не думаю, что кто-то проводил количественную оценку, но по ощущениям, пожалуй, около 50% жилой московской городской недвижимости есть инвестиции банков. До кризиса эта цифра была меньше, потому что значительная часть инвестиционных средств ранее была у долевых участников строительства, а сейчас она снизилась до минимума. Кроме того, часть квартир перешла под контроль банков в качестве отступных по невозвращенным девелоперами кредитам.

В сегменте же индивидуальной загородной недвижимости инвестиции банков составляют значительно меньший процент. Здесь дольщиков и раньше не было как класса. А более половины инвестиций здесь составляют средства частных инвесторов, тех, кто строит одновременно один или несколько домов. Эти инвесторы, как правило, строят не на кредитные, а на собственные деньги. Доля же инвестиций банков в той части загородной недвижимости, которая создается корпоративными девелоперами (это, как правило, организованные коттеджные поселки), примерно те же 50%, как и в городской недвижимости. В результате, в целом инвестиций банков в загородке, пожалуй, не превышают 25%, а то и меньше.

2. В случае, если к концу 2009 года банки «предложат» рынку жилую недвижимость, какое это окажет влияние на ценообразование?

Если к концу 2009 года банки выбросят на рынок жилую недвижимость в ощутимых объемах, то это, конечно, окажет серьезное влияние на ценообразование. Желание банков быстро реализовать недвижимости вызовет демпинг с их стороны, а это потянет цены вниз. Такой ход событий мог бы просто дестабилизировать рынок. Однако пока ожидания иные. Объекты, на распоряжение которыми у банков есть формальные или фактические права, и так уже предлагаются к продаже. Но банки пока не торопятся и не демпингуют сами и усиленно не заставляют делать это своих должников. Причины в том, что у банков сейчас нет серьезных проблем с ликвидностью, им «не горит». А еще - нет высокой вероятности дальнейшего серьезного снижения цен на недвижимость. Поэтому можно не спешить с реализацией заложенной недвижимости. Поведение банков могло бы измениться в случае, если изменились ожидания относительно ценового тренда на недвижимость.

3. По Вашей оценке, почему банки, несмотря на то, что многие проекты оказываются не завершенными и не реализованными не выставляет недвижимость на продажу?

Нет острой необходимости в деньгах. Можно попытаться завершить объект и продать дороже. К тому же, спроса инвестиционного сейчас нет. Никто не вкладывается в недвижимость, иначе только за смешную цену.

4. Ваша оценка насыщенности рынка элит- и бизнес-класса сегодня, а так же Ваш прогноз на аналогичный период 2010 года?

Думаю, рынок весьма насыщен и насыщенность сохранится примерно на сегодняшнем уровне. Это наиболее вероятный сценарий. Не верю рассказам про то, что завтра недвижимость закончится потому «никто ничего не строит». Есть инвестиционные «запасы», созданные за последние несколько лет до кризиса, которые будут пополнять рынок. Да и спрос очень низкий. Пока нет ожиданий, что начнется массовый сброс недвижимости.


5. Ваши рекомендации банковскому сектору?

Достраивать доставшиеся банку объекты и потом продавать. Сейчас банки боятся тратить средства на завершение объектов. Часто пытаются продать в незаконченном виде. Но не получается. Или нужен очень серьезный демпинг. Не нужно бояться потратить деньги. Достроив объект, придав ему товарный вид, вы резко увеличиваете ликвидность готового дома и его продажную цену. Конечно, следует консультироваться со специалистами – на что и как стоит потратить деньги.