Завершено исследование рынка поселков таунхаусов Москвы и Подмосковья за 3 квартал 2009 года

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» в сентябре 2009 года завершил «Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2008-2009 гг.», проведенное путем прямого сбора данных обо всех реализуемых объектах за последние 2 года. Полученные результаты позволяют не только оценить актуальное состояние рынка таунхаусов, но и выделить основные тенденции, характерные для данного сегмента в условиях его активного роста в 1-3 кварталах прошлого года и падения после осеннего кризиса 2008 года. В частности, в исследовании приведены основные показатели динамики объемов строительства поселков и микрорайонов с таунхаусами, изменения в структуре предложения, а также уровня цен на квартиры-секции.

Остановимся подробнее на главных тенденциях, характерных для рассматриваемого сегмента загородной недвижимости в 2008-2009 гг. Согласно результатам маркетингового исследования, общее количество поселков таунхаусов в 3 квартале 2009 года составило 102 объекта, что почти на 5% ниже показателя осени 2008 года. Отметим, что столь же незначительное снижение объемов предложения за данный период также характерно и для коттеджного рынка – около 5,5%. Основная причина отрицательной динамики объемов предложения таунхаусов – преобладание (в 1,4 раза) числа ушедших с рынка объектов над количеством новых поселков, выставленных на продажу в течение последнего года. По данным ИРН, в сентябре 2009 года в абсолютном исчислении данное соотношение составило 19 против 14 объектов. При этом в докризисный период (1-3 кварталы 2008 года) отмечалась противоположная тенденция – объемы нового строительства почти в 3 раза превышали число проданных объектов. Одновременно со снижением числа продаваемых поселков таунхаусов отмечается увеличение сроков экспозиции объектов, что после осени 2008 года характерно сегодня для всех сегментов жилья в целом. Если в 3 квартале 2008 года число поселков, оставшихся в продаже с предыдущего периода (соответственно, с 1 квартала 2008 года), составляло 82 объекта, то сегодня этот показатель равен 88 поселкам.Также необходимо отметить, что, несмотря на снижение числа продаваемых объектов, количество операторов рынка таунхаусов осталось неизменным – 117 компаний. Это говорит о том, что в сегодняшних условиях 1 объект реализует большее число компаний, чем в 1-3 кварталах 2008 года. По данным «Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2008-2009 гг.», в 3 квартале 2009 года 1 поселок в среднем продают от двух до трех компаний.

Другими словами, в сложной ситуации снижения уровня продаж таунхаусов девелоперы стремятся охватить большую аудиторию потенциальных покупателей, подключая к реализации объекта дополнительных продавцов. Остановимся теперь подробнее на структуре предложения таунхаусов в Москве и Подмосковье по состоянию на 3 квартал этого года. Так, за последний год наблюдается увеличение средней площади поселков на 11%: с 15,5 га в сентябре 2008 года до 17,2 га в сентябре текущего года. Естественно, что одновременно с этим выросло число квартир-секций в объектах – почти на 5% за рассматриваемый период. То есть поселки таунхаусов становятся более крупными как по территории, так и по числу домовладений. При этом средняя площадь квартир-секций, предлагающихся сегодня к продаже, составляет около 235 кв.м., хотя еще год назад данный показатель был на уровне 240 кв.м. В результате, за счет снижения общего числа поселков, объем рынка в квадратных метрах снизился примерно на 2% по сравнению с осенью 2008 года и теперь равен 2,1 млн. кв.м. Что касается динамики цен в рассматриваемом сегменте, то наиболее четкое понимание того, как рынок таунхаусов отреагировал на кризисную ситуацию, дает сравнение с сегментом коттеджного жилья. Если цена за 1 кв.м. отдельного загородного дома снизилась, в среднем, на 4%, то отрицательная коррекция стоимости метра квартиры-секции с 3 квартала 2008 года по 3 квартал текущего года составила около 8%.

По данным «Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2008-2009 гг.», на сегодняшний момент средняя цена метра таунхауса составляет 75,67 тыс. руб. Еще больше упала стоимость квартиры-секции – почти на 10%, поскольку одновременно со снижением цены за метр уменьшилась средняя площадь домовладений. Если осенью 2008 года средняя стоимость таунхауса была на уровне 19,7 млн. руб., то сегодня этот показатель  равен 17,7 млн. руб. Таким образом, в отличие от коттеджного рынка, поселки таунхаусов продемонстрировали меньшую устойчивость стоимостных характеристик. Фактически, отрицательная динамика цен в данном сегменте в 2 раза выше, чем в коттеджных поселках. Основная причина, скорее всего, заключается в том, что поселки таунхаусов являются менее гибким сегментом, поскольку у девелоперов не так много возможностей кардинально изменить первоначальную концепцию проекта. В то время как застройщики объектов коттеджного жилья находятся в более выгодном положении: они могут отказаться от строительства домов в пользу предложения участков земли без подряда. Этот шаг, такой популярный в последнее время на загородном рынке, позволяет снизить расходы на реализацию проекта (нет необходимости искать средства на строительство домов), а также простимулировать спрос со стороны покупателей за счет снижения цены предложения.

В то время как в поселках таунхаусов застройщик имеет возможность оптимизировать концепцию застройки к новым условиям в основном путем уменьшения площади квартир-секций, что позволяет сделать предложение более доступным по цене. Именно поэтому отмечается снижение средних размеров таунхаусов – это позволяет сохранить сохранить конкурентоспособность поселка за счет выгодной стоимости квартир-секций. При этом у застройщика остается возможность сохранить рентабельность проекта за счет фиксирования цены за метр на допустимом уровне. Однако, как показывают данные ИРР, в сегодняшних условиях рынка этого оказалось недостаточно. В результате, отрицательная коррекция цен на отдельные поселки таунхаусов оказалась сопоставима с квартирным рынком (порядка 20%-30%). Впрочем, это не удивительно, поскольку в последние годы многие девелоперы позиционируют таунхаусы как альтернативу проживания в городской квартире.