Комментарии генерального директора АН Белые Ветры Либова Александра к статье от Metrinfo на тему: Что можно купить за 4 миллиона рублей

Представим, что у нас в кармане 4 миллиона рублей. Откуда? Ну, скажем, заработали или продали свою квартиру в Рязани или Твери. Сумма, конечно, немаленькая, но для недвижимости в Московском регионе не слишком большая. Что можно найти здесь по таким скромным деньгам? Москва? Немного в этом звуке… Начнем с Москвы. Точнее говоря, с ее «старых» территорий – тех, что относились к нашему городу до 1 июля 2012 года (поскольку Новая Москва еще не стала в массовом сознании полноценной частью столицы). Как выясняется, сумма в 4 млн руб. уже позволяет приобрести здесь даже существующее жилье – правда, варианты окажутся весьма «сиротскими».

«Доля вторичных квартир стоимостью до 4 млн руб. составляет не более 5% от общего объема предложения в Москве, - рассказал «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «ИНКОМ». – Как правило, это малогабаритные квартиры общей площадью до 30 кв. м или студии советской постройки в панельных домах. Предложения есть практически во всех районах столицы, за исключением центральных». Эксперт приводит несколько примеров: малогабаритная «однушка» общей площадью 25 кв. м (комната – 16, кухня – 3) на 3-м этаже 5-этажного кирпичного дома на улице Академика Королева в СВАО. Ее цена – 3,5 млн руб. Или даже квартиры до 30 кв. м (цена – 3,9 млн), но расположены они будут в удаленных от метро районах: Дегунино, Ховрино… Разумеется, можно поселиться и гораздо ближе к центру – но в этом случае придется довольствоваться комнатой в коммунальной квартире. Несколько большие (но тоже весьма ограниченные) возможности дает решение приобрести квартиру в новостройке. Первыми на память тут приходят, конечно, апартаменты. В комплексе «Царицыно-2», реализуемом компанией «НДВ-Недвижимость», минимальная стоимость таких объектов (общая площадь 22 кв. м) составляет чуть больше 2,5 млн руб. А за 3,9 с копейками миллиона можно купить даже двухкомнатный объект – площадью 37 кв. м. Если чуть-чуть (буквально на 100-200 тыс.) вылезти за пределы 4 млн, то, как напоминает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», можно выбрать и нормальную однокомнатную квартиру. Вот примеры подобных предложений: в ЖК «Эталон-Сити» (Бутово) можно купить квартиру от 4 млн руб. (плюс оформление), в Некрасовке (юго-восток, 15 минут на автобусе от Выхино) – за 4,1 млн, в «Царицыно-2» (это именно квартиры, не путать с комплексом апартаментов) – также за 4,1 млн.

За МКАД: в многоэтажных домах много интересного

При решении радикально переместиться за МКАД (т.е. выбрать либо Новую Москву, либо один из городов ближнего Подмосковья) все меняется, как по волшебству: доступное нам по цене жилье становится гораздо более качественным. Если предпочесть вторичный рынок, то, говорит Алексей Шленов, исполнительный директор компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», можно найти квартиру в 38-42 кв. м в городах вроде Одинцово, Балашихи или Железнодорожного. Отличия от того, что предлагается на рынке Москвы, не только в больших метражах – объект окажется в современном доме и будет с приличным ремонтом. А если согласиться на более старый жилой фонд или отъехать подальше – то тут по карману станут двух- и даже трехкомнатные квартиры. Но новостройки, конечно, интереснее – прежде всего, из-за возможности еще больше выиграть в размерах и качестве. «Сегодня ситуация такова, что цена квадратного метра растет в большей степени не за счет изменений рынка, а по стадиям готовности объекта, - обращает внимание Антон Скорик, генеральный директор ООО «Мортон-Инвест». – Поэтому лучше всего покупать квартиру на начальных этапах строительства – тогда цена будет самая минимальная». Что же именно нам доступно? «Если потенциальный покупатель готов рассматривать объекты со сроком сдачи в конце 2014 – начале 2015 годов, то даже на небольшом (в пределах 10 км) удалении от МКАД он может рассчитывать и на двухкомнатную квартиру площадью до 60 кв. м в большом многоэтажном доме, - говорит Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость». – А если удаленность от МКАД до 60-70 км, то вариантов еще больше: это может быть и хорошая трехкомнатная квартира площадью около 80 кв. м». Светлана Илёшина, заместитель генерального директора по коммерческой деятельности компании «Жилищный капитал», немного уточняет картину. По ее словам, в зоне до 10 км от МКАД на считающихся более престижными западном, юго-западном и северном направлениях за 4 млн покупателю доступны только однокомнатные квартиры. А вот на менее дорогих востоке, юго-востоке или юге – уже и двухкомнатные (при условии, что речь идет о начальных этапах строительства). «Например, двухкомнатная квартира в 60 кв. м всего в 6 км от МКАД по Щелковскому шоссе продается за 3,6 млн руб.», - говорит эксперт. Если же согласиться на большую удаленность, то и на престижных направлениях возможны двухкомнатные квартиры. «В 10 км от МКАД по Новорижскому шоссе такой объект можно приобрести за 4,12 млн руб., - отмечает Светлана Илёшина. – А в 13 км по Новорязанскому шоссе даже трехкомнатная квартира площадью 86,7 кв. м стоит всего 3,9 млн руб.».

Малоэтажные: городской комфорт на природе

А еще на подмосковном рынке можно найти принципиально иной, не встречающийся в Москве тип недвижимости – малоэтажные жилые комплексы. Квартиры в них совершенно городские, с привычным нам набором удобств, но вот расположены они в домах высотой 3-5 этажей. Количество проживающих на единицу площади территории оказывается меньше – соответственно, жить не так тесно. «Данный формат становится все популярнее, он позволяет покупателям жить в условиях городского комфорта и при этом наслаждаться всеми прелестями загородной жизни, - говорит Борис Цыркин, генеральный директор компании Kaskad Family. – Такой формат имеет ряд преимуществ: помогает избежать значительных пробок, больших нагрузок на городские сети и инфраструктуру, равномерно распределить организации и учреждения повседневной необходимости». «Сегодня в Подмосковье много подобных проектов с хорошей архитектурой и различными опциями: террасы, панорамные окна, натуральные строительные материалы, которые в городской застройке доступны больше для покупателей элитного жилья, - отмечает Ирина Аятова, директор департамента маркетинга, рекламы и PR компании ЗАО «ГУТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ». – На старте продаж в таком жилом комплексе в пределах до 15 км от МКАД можно найти 1-комнатную квартиру площадью до 40 кв. м». А удалившись еще километров на 20, можно за сумму до 4 млн руб. найти варианты и до 70 кв. м.

«Загородка»: маловато будет!

И, конечно, покупателям интересна «настоящая» загородная недвижимость – отдельный дом (или на крайний случай таунхаус) с собственным земельным участком. Предложения за 4 млн руб. нельзя назвать шикарными – но кое-что доступно и за эту сумму. «На самых дорогих направлениях на заявленную сумму ничего купить невозможно, - считает Ирина Аятова («ГУТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ»). – Но даже на Новорижском и Дмитровском шоссе на расстоянии 70 км от МКАД есть редкие предложения по земельным участкам в дачных поселках. Это участки без обязательного подряда площадью 4-6 соток, при этом за проведение коммуникаций придется платить дополнительно». А на Каширской, Симферопольской, Киевской и Ярославской трассах можно приобрести уже хороший участок в организованном коттеджном поселке комфорткласса размером 10-12 соток с коммуникациями и без обязательного подряда на расстоянии от 75 км от МКАД. По мнению экспертов «Метра-Групп», на многих подмосковных направлениях за 4 млн руб. можно найти участки и поближе – на расстоянии 40-60 км. Правда, для этого придется поступиться его размерами: площадь окажется всего 6-10 соток. Но земля – это, скажем так, еще не готовая недвижимость, а лишь «полуфабрикат»: для возможности жить на ней необходимы еще траты. Какие возможности нам дают 4 млн руб. при приобретении готовых объектов? Вот примеры, которые приводит Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI: - таунхаус площадью 100 кв. м с участком 2 сотки на расстоянии 25 км от МКАД; - коттедж площадью около 130 кв. м с участком от 4 соток в 38 км от МКАД на северо-западном направлении. Как видим, все не очень роскошно – особенно площадь участка у коттеджа. Все-таки для полноценной загородной недвижимости имеющейся у нас суммы будет мало. Не все сразу Возможность оплатить покупку сразу есть далеко не у всех потребителей. По этой причине большой популярностью пользуются различные варианты, позволяющие оплатить не сразу. Первое, что здесь приходит на ум, – программы рассрочек, предлагаемые самим застройщиком. При очевидных выгодах (минимум формальностей, минимум переплат) у них есть один серьезный недостаток – короткие сроки. «Некоторые застройщики предлагают беспроцентную рассрочку сроком от 3 до 6 месяцев, гораздо реже на срок свыше 6 месяцев», - говорит Ольга Денисова, начальник отдела маркетинга и рекламы бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость-Москва». От себя заметим, что и под проценты рассрочки немногим длиннее. Так что для тех, кто ожидает крупных денежных поступлений (в финальной стадии продажа собственной квартиры, подходит срок закрытия банковского депозита), рассрочка подойдет, а всем прочим – нет. Что для них? Правильно, ипотека. Тем более что объекты крупных застройщиков уже аккредитованы банками. Притом что программы банков разнятся в деталях, попробуем примерно подсчитать нечто усредненное. Предположим, что из необходимых 4 млн руб. у потенциального покупателя имеется только 1,5 млн – остальное нужно в долг. «При ипотечном кредите в 2,5 млн руб. по акции Сбербанка «12-12-12» ежемесячная выплата будет составлять 32 830 руб. Кредит от ВТБ на 7 лет обойдется в 43 460 руб. в месяц. В Связьбанке – в 35 700 руб.», - говорит Алексей Харитонов, директор управления продаж и маркетинга компании «ЮИТ СитиСтрой». Надо помнить: банки считают, что на выплату кредита заемщик может тратить от одной трети до половины своего месячного дохода. Так что ваша зарплата (плюс прочие документально подтвержденные источники) должны быть в 2-3 раза выше названных цифр. Но есть варианты. Как напоминает Наталья Кудрявцева, коммерческий директор ЗАО «Кама-Проект», у некоторых банков есть специальные программы, при которых подтверждать доход вообще не надо – но при этом процентная ставка увеличится лишь на 0,5%. Отдельная тема – объекты загородного формата: их банки любят меньше. «Ипотечное кредитование загородной недвижимости характеризуется определенными особенностями: такие объекты считаются менее ликвидными, нежели городское жилье, - говорит Марина Денискина, руководитель департамента жилищного строительства группы компаний «Гео Девелопмент». – Реализация такого залога потребует большего времени, поэтому у банков есть дополнительные требования по ипотечному кредитованию объектов загородной недвижимости». Но есть и хорошая новость – она сводится к тому, что многие застройщики загородных объектов сами проводят их аккредитацию в банках. В этом случае условия, на которых банки выдадут потенциальным покупателям деньги, принципиально не отличаются от тех, что даются на приобретение квартир.

«Сегодня аккредитация коттеджных поселков у банков – это уже норма, - считает Александр Либов, генеральный директор агентства недвижимости «Белые ветры». – Например, в поселке «Александровы пруды» (Калужское ш., 25 км) процентная ставка колеблется от 12,25% до 13,65%, а если на земельный участок еще не получено свидетельство о собственности, то ставка увеличивается на 2,5%».

Конкретные объекты И, наконец, мы попросили наших экспертов порекомендовать конкретные объекты. Во «внутримкадной» Москве таковых оказалось совсем немного. «В бюджете до 4 млн руб. можно рассматривать только апартаменты, - говорит Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». – Либо в многоэтажном монолитном апарт-комплексе комфорткласса микрорайона «Царицыно-2», либо в шестиэтажном жилом комплексе бизнес-класса Loft Park. Первый находится на нулевой стадии строительства (сдача в эксплуатацию – II кв. 2015 г.), и за названную сумму можно приобрести объекты площадью 37 кв. м без отделки. В ЖК Loft Park проходит реконструкция, ее окончание запланировано на IV кв. 2014 г. Апартаменты свободной планировки 28 кв. м со стенами из облицовочного кирпича и полом с чистовой стяжкой стоят 3,8 млн руб. За МКАД (но при этом в Москве, причем «старой»), продолжает Софья Лебедева, на заявленный нами бюджет можно приобрести квартиру в проекте «Эталон-сити» - он расположен в Южном Бутово. Комплекс также пребывает на нулевом цикле, по цене в нем нам доступны однокомнатные квартиры с черновой отделкой площадью 30,9 кв. м. В Новой Москве предложений намного больше, и они разнообразнее. Марина Денискина («Гео Девелопмент») советует обратить внимание на ЖК «Престиж» от компании «ТрейдИнвестГрупп». Новостройка расположена в поселке Киевский, в 43 км от МКАД по Калужскому шоссе, и за 3,6 млн руб. здесь можно приобрести двухкомнатную квартиру. За такую же сумму можно купить «двушку» и в микрорайоне «Солнцево-Парк», возводимом ГК «Мортон». Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», говорит о Подмосковье. По его словам, в престижном Одинцово менее чем за 4 млн руб. можно приобрести однокомнатную квартиру площадью от 39 до 48,5 кв. м в ЖК «Гусарская баллада». Данный жилой комплекс — проект застройки масштабной территории, который реализуется поэтапно, в несколько очередей. В Королеве заявленный бюджет позволит купить однокомнатную квартиру (41-48 кв. м) в ЖК «Золотые ворота» - одном из наиболее интересных и ярких проектов в современной жилой застройке города. В Долгопрудном – даже двухкомнатную квартиру (52 кв. м) в современном микрорайоне «Московские водники», расположенном на берегу Клязьминского водохранилища. В Пушкино бюджет позволит приобрести даже самую дорогую квартиру строящегося микрорайона «Новое Пушкино» - трехкомнатная квартира более 70 кв. м стоит там 3,98 млн руб. Для интересующихся малоэтажной застройкой Ирина Аятова («ГУТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ») называет следующие объекты: «Новое Ступино», Каширское шоссе, 70 км от МКАД – дома от 80 кв. м от 3,2 млн руб. «Сакраменто», Горьковское шоссе, 13 км от МКАД – 37 кв. м от 2,4 млн руб. ЖК «Петровский», Ильинское шоссе, 15 км от МКАД в готовом доме – 47,8 кв. м 3,9 млн руб. ЖК «Дубрава», Ленинградское шоссе, 1 км от МКАД – 33 кв. м 3,7 млн руб. ЖК «Андерсен», Калужское шоссе, 11 км – 35 кв. м 2,6 млн руб. ЖК «Борисоглебское», Киевское шоссе, 35 км от МКАД – квартиры от 1,9 млн руб. ЖК «Солнечная долина», г. Щелково – от 35 кв. м, от 1,9 млн руб. ЖК «Новый Эдем», Красногорский р-н, 7 км от МКАД – старт продаж, квартиры от 2,7 млн руб. Резюме от журнала www.metrinfo.ru Конечно, для некоторых сегментов рынка (основная часть Москвы, загородные коттеджи) 4 млн рублей маловато. Но, с другой стороны, это уже та сумма, с которой покупатель не чувствует себя совсем уж бедным родственником. Можно ходить и выбирать, причем среди разных форматов. Мнение эксперта Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент»: Еще не так давно, буквально 1,5 - 2 года назад, найти квартиру в бюджете 4 млн руб. и ниже было проблематично. Однако теперь на рынок выведен серьезный объем предложения в бюджете 2 - 2,5 млн рублей и даже ниже. Но это, конечно, именно подмосковный рынок – в столице такого нет. Стоит отметить, что уже сложился отдельный сегмент, условно говоря, «суперэконом» - например, студии площадью до 30 кв. м. Такое жилье высоко востребовано именно по причине низкой стоимости в сочетании с приличным качеством. Потенциальные покупатели – те люди, которые раньше по финансовым причинами не могли планировать приобретение собственного жилья: студенты, молодые семьи, региональные покупатели и пр. Вообще, более рациональный подход к планировкам – без «пустых» площадей – является сегодня хорошим конкурентным преимуществом для девелопера. Покупатели при выборе недвижимости смотрят в первую очередь не на площадь, а на функциональность.