«Белые Ветры» – специализированный оператор загородной недвижимости на Калужско/Киевском направлении.

Стоит ли и с какой скидкой покупать дома без газа

23.09.2020

Расчеты велись по результатам опыта продаж нашим агентством недвижимости «Белые Ветры», которое занимается исключительно загородной недвижимостью в Новой Москве, в среднем и высоком ценовом сегменте. По другим сегментам и регионам условия и конкретные выводы-решения могут отличаться из-за различия цен на энергоносители и на саму недвижимость. Но сам принцип подхода и расчета, носит универсальный характер.

 

 

Мы работаем на рынке загородной недвижимости Юго-Запада Подмосковья уже почти двадцать лет, и дома без магистрального газа раньше мы почти не продавали. Точнее, мы их продавали, но почти всегда в таких случаях речь шла об ожидаемом подключении газа в очень обозримой перспективе (обычно до 2 лет). Не всегда это сбывалось. Чаще сбывалось, но с задержками, обычно большими.

Дома без газа действительно очень сильно теряют в ликвидности. Главная причина – дешевый магистральный газ, который в несколько раз дешевле иных применяемых в наших местах источников энергии. Смотрите таблица.

Коэф. стоимости знергии к магистр. газу

 Магистральный газ 

 Пропан-бутан

 Дизельное топливо

 Древесина 

 Электричество 

 Пеллеты 

 1

 3,7

 4,9

 2,9

 7,1

 3,5

 

В то же время, уверены, что здесь играет роль и другой, фундаментальный фактор, имеющий важное значение при выборе недвижимости – принцип социального доказательства. Этот термин из известной книги Роберта Чалдини «Психология влияния», или это можно назвать проще - «стадное чувство», что даже более понятно отражает его суть – люди не покупают то, что не покупает никто или почти никто другой в той социальной группе, к которой они себя относят. Людям очень важно одобрение их покупки другими людьми. В отношение недвижимости, как очень дорогого товара и высокоответственной покупки, это действует особенно. Это объясняет известные примеры, когда какой-нибудь поселок или стиль дома становится модным, востребованным, и тогда его продажи взлетают верх. Люди активно покупают такую недвижимость не только потому, что товар объективно хороший, но и потому, что все или значительная часть авторитетной для них аудитории это покупают. Дома без газа часто даже не рассматривают, так как есть общественное мнение целевой аудитории, что это плохо.

Но жизнь со временем вносит коррективы:

- прокладка и подключение газа, в условиях российской реальности, представляет собой длительный и труднопредсказуемый по срокам и результатам процесс. И затраты на него недетские – как правило, называются цены в районе 500-600 т.р. и более, и это без оборудования, которое потянет еще на пару-тройку сотен тысяч для среднего по размерам дома. Расчеты с учетом окупаемости таких капитальных затрат (которые или не проводятся или они показывают кардинально меньшие для ряда других источников энергии затраты) – часто меняют целесообразность подключения газа.

- площадь домов меняется в меньшую сторону. Сейчас уже большая часть новых домов строится в площади 100-200 кв.м, что считается на сегодня достаточным для стандартной семьи. И на большую площадь у людей не всегда и денег-то хватает. Для небольших домов экономия на магистральном газе (перерасход на других источниках энергии) резко сокращается вместе с самими расходами. А большие затраты на прокладку газа способны уничтожить экономическую целесообразность таковых капитальных вложений для небольших домов.

- набирают популярность такая тема, как энергоэффективные дома. Разговоров здесь пока больше чем дела, но и дела вот-вот пойдут в массовом масштабе. Дополнительные затраты на строительство таких домов уже не столь велики (+ 10%, как утверждают эксперты), а потребление энергии на отопление значительно уменьшается – часто в 1,5-3 раза. Составляющие таких домов – это теплый контур дома (с минимальными потерями тепла), исключение мостиков холода, эффективные стеклопакеты и система вентиляции, обеспечивающая поступление нужного количества свежего воздуха. Но это тема отдельной статьи. Главное здесь то, что в эннергоэффективных домах затраты на отопление резко уменьшаются и позволяют обходиться без дешевого магистрального газа, а высокие капитальные затраты на подводку газа становятся нецелесообразными.

Уже сегодня, как отмечают многие эксперты, магистральный газ выгоднее всего с точки зрения текущих затрат, однако может быть невыгодным с учетом капитальных затрат на его подводку и подключение.

Суть - хотим предложить обоснованный расчет дисконта, который должен иметь при продаже дом, если у него нет магистрального газа. Если дисконт будет существенно превышать потери владельца дома от использования иного источника энергии, то покупать дом имеет смысл. Даже несмотря на принцип социального доказательства. Это конечно, касается тех, кто способен преодолеть таковой принцип, а решать конечно же должен каждый за себя.

Итак, делаем расчет. В таблице вы можете видеть расходы на магистральный газ для домов разной площади. Имейте в виду, что данные примерные, получены путем опроса десятков владельцев, строгих замеров они в большинстве своем не проводили. Предполагается средний для нашего рынка дом, из каменных материалов и нормально (то есть средне) утепленный. Это пеноблок или кирпич, как правило с утеплителем во внешней стене или как минимум необходимой толщины и теплопроводности.

Норматив сопротивления стены теплопереносу в Московском регионе - около 3,5 м2*С/Вт, в Сочи – 2, в Новосибирске 4.2, Якутске 5.6

 Площадь дома, кв.м

 Газ магистральный, стоимость

 максимум (зимой), рублей в месяц

 рублей в год

 100

 2 700

        25 200

 200

 4 000

        33 000

 300

 5 500

        42 000

 400

 7 000

        51 000

 500

 8 500

        60 000

 600

 10 000

        69 000

 

 

Далее умножаем на приведенный выше коэффициент превышаения стоимости энергоносителя по сравнению с магистральным газом и получаем:

Газгольдер (сжиженный газ)

Солярка

Электро-котел

Затраты, руб/год

> чем маг. газ, р./год

перерасход за 10 лет

Затраты, руб/год

> чем маг. газ, р./год

перерасход за 10 лет

Затраты, руб/год

> чем маг. газ, р./год

перерасход за 10 лет

 

             

 

93 486 ₽

68 286 ₽

682 861 ₽

123 241 ₽

98 041 ₽

980 409 ₽

178 680 ₽

153 480 ₽

1 534 800 ₽

122 422

89 422

894 223

161 387

128 387

1 283 868

233 986

200 986

2 009 857

155 810

113 810

1 138 101

205 401

163 401

1 634 014

297 800

255 800

2 557 999

189 198

138 198

1 381 980

249 416

198 416

1 984 160

361 614

310 614

3 106 142

222 586

162 586

1 625 859

293 431

233 431

2 334 306

425 428

365 428

3 654 285

255 974

186 974

1 869 738

337 445

268 445

2 684 452

489 243

420 243

4 202 427

 

Достойными предложения домов без газа с большим дисконтом:

Новый красивый особняк в викторианском стиле в охраняемом коттеджном поселке Лесные Озера:

Дом облицован под старинный кирпич, фасадный декор под натуральный камень, большие деревянные стеклопакеты с раскладкой. На лесном участке - 20 вековых берез. В доме 5 спален, две из них на первом этаже, высокие потолки, сауна с комнатой отдыха. Стильная отделка: бумажные обои, двери из массива, мраморные подоконники, инженерная дубовая половая доска, чугунный английский камин с изразцами.


Каменный (стены 60см) дом под отделку в Лесных Озерах:

Дом в тихом месте, на прекрасном участке, граничащем с лесом. Отличная планировка, электричество, центральная канализация. В 400м от дома - благоустроенный водоем с пляжем и зоной отдыха, школа в 1,5 км, в 3 км - город Троицк с развитой инфрастуктурой.

Надеемся, что данная статья была полезна как покупателям, так и продавцам!

Поделитесь с друзьями:

Рейтинг@Mail.ru