Стоит ли и с какой скидкой покупать дома без газа

Расчеты велись по результатам опыта продаж нашим агентством недвижимости «Белые Ветры», которое занимается исключительно загородной недвижимостью в Новой Москве, в среднем и высоком ценовом сегменте. По другим сегментам и регионам условия и конкретные выводы-решения могут отличаться из-за различия цен на энергоносители и на саму недвижимость. Но сам принцип подхода и расчета, носит универсальный характер.

Мы работаем на рынке загородной недвижимости Юго-Запада Подмосковья уже почти двадцать лет, и дома без магистрального газа раньше мы почти не продавали. Точнее, мы их продавали, но почти всегда в таких случаях речь шла об ожидаемом подключении газа в очень обозримой перспективе (обычно до 2 лет). Не всегда это сбывалось. Чаще сбывалось, но с задержками, обычно большими.

Дома без газа действительно очень сильно теряют в ликвидности. Главная причина – дешевый магистральный газ, который в несколько раз дешевле иных применяемых в наших местах источников энергии. Смотрите таблицу:

В то же время здесь играет роль и другой, фундаментальный фактор, имеющий важное значение при выборе недвижимости – принцип социального доказательства. Это термин из известной книги Роберта Чалдини «Психология влияния», иначе данное явление можно назвать проще - «стадное чувство», что даже более понятно отражает его суть – люди не покупают то, что не покупает никто или почти никто другой в той социальной группе, к которой они себя относят. Людям очень важно одобрение их покупки другими людьми. В отношении недвижимости, как очень дорогого товара и высокоответственной покупки, социальное влияние действует особенно интенсивно. Это объясняет известные примеры, когда какой-нибудь поселок или стиль дома становится модным, востребованным, и тогда их продажи взлетают вверх. Люди активно покупают определенную недвижимость не только потому, что товар объективно хороший, но и потому, что все или значительная часть авторитетной для них аудитории это покупают. Дома без газа часто даже не рассматривают, так как есть общественное мнение целевой аудитории, что это плохо.

Но жизнь со временем вносит коррективы:

- прокладка и подключение газа, в условиях российской реальности, представляет собой длительный и труднопредсказуемый по срокам и результатам процесс. И затраты на него недетские – как правило, называются цены в районе 500-600 т.р. и более, и это без оборудования, которое потянет еще на пару-тройку сотен тысяч для среднего по размерам дома. Расчеты с учетом окупаемости таких капитальных затрат (которые или не проводятся или они показывают кардинально меньшие для ряда других источников энергии затраты) – часто ставят под сомнение целесообразность подключения газа.

- площадь домов в последнее время меняется в меньшую сторону. Сейчас уже большая часть новых домов строится в площади 100-200 кв.м, что считается на сегодня достаточным для стандартной семьи. И на большую площадь у людей не всегда и денег-то хватает. Для небольших домов экономия на магистральном газе (перерасход на других источниках энергии) резко сокращается вместе с самими расходами. А большие затраты на прокладку газа способны уничтожить экономическую целесообразность таковых капитальных вложений для небольших домов.

- набирают популярность такая тема, как энергоэффективные дома. Разговоров здесь пока больше чем дела, но и дела вот-вот пойдут в массовом масштабе. Дополнительные затраты на строительство таких домов уже не столь велики (+ 10%, как утверждают эксперты), а потребление энергии на отопление значительно уменьшается – часто в 1,5-3 раза. Составляющие таких домов – это теплый контур дома (с минимальными потерями тепла), исключение мостиков холода, эффективные стеклопакеты и система вентиляции, обеспечивающая поступление нужного количества свежего воздуха. Но это тема отдельной статьи. Главное здесь то, что в эннергоэффективных домах затраты на отопление резко уменьшаются и позволяют обходиться без дешевого магистрального газа, а высокие капитальные затраты на подводку газа становятся нецелесообразными.

Уже сегодня, как отмечают многие эксперты, магистральный газ выгоднее всего с точки зрения текущих затрат, однако может быть невыгодным с учетом капитальных затрат на его подводку и подключение.

Суть - хотим предложить обоснованный расчет дисконта, который должен иметь при продаже дом, если у него нет магистрального газа. Если дисконт будет существенно превышать потери владельца дома от использования иного источника энергии, то покупать дом имеет смысл. Даже несмотря на принцип социального доказательства. Это конечно, касается тех, кто способен преодолеть таковой принцип, а решать, конечно же, должен каждый сам за себя.

Итак, делаем расчет. В таблице вы можете видеть расходы на магистральный газ для домов разной площади. Имейте в виду, что данные примерные, получены путем опроса десятков владельцев, строгих замеров они в большинстве своем не проводили. Предполагается средний для нашего рынка дом, из каменных материалов и нормально (то есть средне) утепленный. Это пеноблок или кирпич, как правило с утеплителем во внешней стене или как минимум необходимой толщины и теплопроводности.

Норматив сопротивления стены теплопереносу в Московском регионе - около 3,5 м2*С/Вт, в Сочи – 2, в Новосибирске 4.2, Якутске 5.6

Далее умножаем на приведенный выше коэффициент превышаения стоимости энергоносителя по сравнению с магистральным газом и получаем:

Таким образом, покупка небольшого, хорошо утепленного дома без газа зачастую вполне оправдана при условии достаточного дисконта.

Для примера - несколько выгодных предложений домов без газа в Новой Москве:

Из сегмента бизнес яркий пример: коттедж 440 кв.м на участке 10 соток в обжитом охраняемом поселке Елизарово Парк. Дом построен из кирпича, с мебелью, на ухоженном участке с плодовыми кустарниками и деревьями. В доме просторные помещения, качественная и приятная отделка. 5 спален (одна спальня на 1-ом этаже). Установлены геотермальный насос закрытого типа 24 кВт, Henk (Германия), твердотопливный котел Kentatsu 50 кВт. Общая стоимость всей системы геотермального насоса составляет 1,2 млн.р.

Дома "под ключ" в поселке Капитолий с тремя спальнями:

Камерный коттеджный поселок комфорт класса Ритмы природы на 42 дома:

Дома кирпичные "под ключ", по 142 кв.м на участках пл. 7,5 соток. Очень высокое качество строительства и современного ремонта, качественные инженерные системы, высокие потолки, большие окна. В коттеджах по 4 спальни (одна на первом этаже) и по 3 санузла. 

Интересные и выгодные дома в Губцево от 112 до 128 кв.м на участках от 3 до 7 соток:



Общая площадь строений: 112 кв.м "под чистовую отделку"
Общая площадь строений: 116 кв.м "под чистовую отделку"
Общая площадь строений: 128 кв.м "под ключ"

Надеемся, что данная статья была полезна как покупателям, так и продавцам!