Комментарии Либова Александра к статье для портала metrinfo на тему: "Участки у воды: изучаем загородный рынок Подмосковья"

Сегодня на рынке представлено довольно много участков с подрядом и без подряда у воды. Но большинство поселков, предлагающих землю у знаменитых московских водохранилищ, позиционируются в классах бизнес и элита, а вблизи рек, озер и прудов представлены и экономичные варианты.

По данным компании ОПИН, сегодня доля проектов у воды на загородном рынке в радиусе 30 км от МКАД составляет примерно 12% от общего объема предложения. При этом практически в каждом втором-третьем таком проекте предлагаются участки без подряда.

Похожие данные касательно участков без подряда в зоне водоемов озвучили и в ГК «Гео Девелопмент», оценив их объем в 2-3%. Как объяснил «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Эдуард Бобровский, генеральный директор компании «Оазис», поскольку сама земля дорогая, и продавать ее без подряда для многихдевелоперов может быть не очень интересно, многие поселки поступают на продажу уже непосредственно с домовладением, с построенными домами или с подрядами. Это, как правило, предложение элитного и бизнес-класса, сегмента, а «эконома» на этом рынке практически нет, потому что застройщики хотят выжать максимум, даже если поселок будет продаваться дольше.

Вместе с тем Валерием Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family обратил внимание на то, что многие проекты позиционируются с точки зрения близости к воде, однако вода воде рознь. Это может быть и каскад водохранилищ, начиная с Иваньковского и заканчивая Истринским или Можайским, и реки – Москва, Шоша, Клязьма, и те водоемы, которые созданы в поселках или при поселках. Хотя эксперт отметил, что позволить себе искусственное озеро могут преимущественно застройщики крупных поселков класса де люкс. Это связано с тем, что затраты на создание подобного объекта и земля, которая выпадает под эти цели должны иметь хоть какой-то экономический смысл.

Наличие водоема поблизости от участка всегда является серьезным конкурентным преимуществом поселка, отмечает Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс». Водоем субъективно повышает качество жизни, как и лес по соседству. Использование искусственных водоемов – вполне оправданный шаг для девелопера, если поблизости от поселка нет водоемов природных. Даже небольшое озеро или пруд в этом случае значительно повысят привлекательность поселка в глазах покупателя.

В числе успешных примеров поселков, где созданы искусственные водоемы, можно назвать Гринфилд (Новорижское шоссе, 29 км от МКАД), Monteville (Новорижском шоссе 23 км от МКАД), 20`71 (Митинское шоссе 20 км от МКАД), Княжье озеро (Новорижское шоссе, 24км от МКАД), Терехово (г.о. Химки), Монастырское озеро (Волоколамское шоссе 60 км от МКАД), Millennium Park (Новорижское шоссе, 19 км от МКАД). В последнем из них – 30 га территории поселка (всего в ней 300 га) занимают рекреационные зоны, и примерно 8 га из них – то есть четверть рекреационного пространства – именно искусственные водоемы: озера и каналы.

По инфомации Дениса Бобкова, руководителя аналитического центра ОПИН, больше половины (60%) загородных проектов у воды в Подмосковье сегодня сосредоточено в районах Истринского, Пестовского, Пироговского водохранилищ. В дальнем Подмосковье - вблизиРузского и Можайского водохранилищ. При этом, Константин Ковалев добавил, что наибольшее количество поселков у воды приходится на Дмитровское направление, где сконцентрировано большинство подмосковных водохранилищ: Учинское, Икшинское, Пестовское, Клязьминское, Пироговское и Пяловское. В связи с этим Дмитровское направление является уникальным, часто его называют портом пяти морей. Поселки у большой воды составляют более 10% всего предложения на Дмитровском направлении. Преимущественный класс этих поселков – бизнес и элит. По оценке Михаила Кондырева (33 поселка), на сегодня в Дмитровском районе, доля участков без подряда в проектах у большой воды составляет порядка 25-30%.

Валерий Мищенко ( как наиболее застраиваемый район назвал земли в районе Истринского водохранилища. «На данный момент, - уточнил эксперт, - там выделено порядка 3 800 га под развитие девелоперских проектов».

Кроме крупных подмосковных водоемов на Рязанском шоссе есть рекреационные зоны Москвы-реки и Оки, которая протекает и через районы Каширского и Симферопольского шоссе, – отмечает Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». НаМинском шоссе располагается каскад живописных Нарских прудов. Алексей Иванов, к ним же отнес и участки рядом с рекой Истра и ее притоками. Например, новый поселок Истринской долины – «Леоново» – делится на две части рекой Раменка. «Мы решили обыграть эту особенность, - рассказывает эксперт, - и сделать естественную границу – реку – чертой, разделяющей две очереди поселка. Каждая очередь имеет свой собственный вход – по сути, это два условно автономных кластера в границах одного поселка».

Яхт-клубы, пляжи, инфраструктура для отдыха

На участки вблизи водоемов всегда есть хороший спрос. Если что и останавливает покупателей, так это высокая цена.

«Близость водохранилища влияет на цену – она выше, - отмечает Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость. - При этом основным критерием выбора покупателей участков без подряда является цена (в 99%), значит и спрос на участки у воды, соответственно, ниже. В среднем соотношение выглядит так: 5,4 сделки в квартал (до 28 максимально) по коттеджным поселкам у воды против 7,0 не у воды (до 40 максимально)».

Как подтвердил Эдуард Бобровский, популярностью пользуются поселки, которые имеют не заоблачные цены и находятся не на первой линии относительно водоема, а в шаговой доступности, чтобы до него можно было спокойно дойти в течение 10-15 минут. В поселках прибрежной зоны первой линии участки очень дорогие, тогда как для покупателя по большому счету нет существенной разницы, находится поселок на берегу или в пешей доступности от воды, пусть и на второй линии, при условии, что есть оборудованный пляж или зона рекреации, зона отдыха.

По подсчетам Александра Либова, генерального директора агентства недвижимости «Белые Ветры», стоимость участка в коттеджном поселке, примыкающем к воде и обладающим хорошими видовыми характеристиками, может быть выше на 30% и более по сравнению с предложениями, не имеющими таких преимуществ. «Но стоимость участка зависит не только от наличия водоема вблизи, - отмечает эксперт, - но и от других факторов: класс поселка, местоположение/удаленность, инфраструктура, внутрипоселковая и внутридомовая инженерия и т.д.».

Например, один из самых крупных поселков «Московское море» (в 97 км от Москвы), где есть и пляж и создан яхт-клуб «Марина Завидово», предлагает участки без подряда. По данным Ксении Гришковец, участок 19 соток реализуется за $190 000. «Данная цена обусловлена экологически чистым районом и высоким классом поселка - это заповедная зона Завидово», - объясняет эксперт.

Бюджетные предложения участков без подряда предлагаются в районах, довольно удаленных, но и здесь есть места рядом с лесными и водными массивами. Например, коттеджный поселок «Белое озеро» в 62 км от МКАД по Симферопольскому или Калужскому шоссе. Рядом расположено природное озеро, а с другой стороны территорию поселка окружает дубовый лес. На берегу озера обустроена пляжная зона. Коммуникации – электричество и газ. Участки от 6 соток. Цена сотки 117 000 рублей.

В районах, более приближенных к столице, цена выше. Например, на Ярославском шоссе, в 16 км. от МКАД реализуются участки в коттеджном поселке «Дворянское Озеро». Стоимость – 232 000 рублей за сотку. Рядом с поселком - природное озеро и река Клязьма. Коммуникации – электричество и газ.

Еще один поселок - «Софринские пруды» расположен у каскада прудов, береговая линия составляет около 300 м, оборудован удобный пляж. Поэтому он привлекает людей, которые планируют отдыхать летом у воды и рассматривают купание как важную (и даже необходимую) часть отдыха. В «Софринских прудах» участки предлагаются по цене от 200 тыс. рублей за сотку.

Бюджетные предложения есть на юго-востоке области, - на Новорязанском шоссе в поселке «Великие озера» (38 км. от МКАД) сотка стоит от 67 000 рублей. Коммуникации – электричество и газ. Поселок расположен рядом с озером «Бельское», где оборудован песчаный пляж.

Коттеджные поселки вблизи водоемов
В настоящее время на загородном рынке есть много предложений в поселках вблизи и «большой воды», рек и мелких водоемов. На самые интересные из них обратили внимание наши эксперты. Валерием Мищенко выделил КП «Зыковский УездЪ» в 62 км от МКАД по Волоколамскому или Новорижскому шоссе вблизи от Истринского водохранилища. В продаже участки без подряда от 8 до 17 соток. В поселке предусмотрены все центральные коммуникации. Стоимость от 142 тыс. руб. за сотку.

Коттеджный поселок Берег FM компании располагается в 37 км от МКАД по Каширскому шоссе, близ деревни Растуново. Одна из границ поселка проходит по живописному берегу реки Северка и представляет собой оборудованный пляж с зонтиками, скамейками и волейбольной площадкой. Река огибает поселок с восточной и южной стороны. От первой линии домов до пляжа немногим больше двадцати метров. Поселок Берег FM обеспечен всеми необходимыми централизованными коммуникациями: электричество (10 кВт на домовладение), газ, канализация, водопровод. Большая часть участков в первой очереди поселка проданы, и их владельцы ведут активное строительство. Открыта 2-я очередь. Размер участков - от 7 до 26 соток. Стоимость от 189 тыс. руб. за сотку.

Загородный поселок «Караваево Озеро» носит «говорящее» название - рядом с поселком находится озеро Караваево. Поселок находится в 49 км от Москвы и завершает каскад поселков компании на Каширском направлении. От железнодорожной станции «Барыбино» можно добраться за 10 минут на общественном транспорте. КП находится на завершающей стадии реализации. Недавно были открыты продажи во 2-й очереди, где сотка земли варьируется в пределах от 108 тыс. до 138 тыс. руб. Участки от 7 до 18 соток.

Среди коттеджных поселков у «большой воды» Константин Ковалев отметил поселок «АдмиралЪ», расположенный на 25 км Дмитровского шоссе. КП находится на трех холмах, на границе Марфинского Лесопарка и имеет неровный рельеф с плавным спуском к Икшинскому водохранилищу. Имеется собственный пляж, все коммуникации центральные. Цена сотки - от 423 000 до 523 300 рублей.

Поселок «Аквавилла», расположенный на 40 км Дмитровского шоссе, имеет территорию 32 га и прямой выход к Икшинскому водохранилищу. Все коммуникации также центральные и подведены к каждому участку, есть собственная пляжная зона и оборудованный причал для швартовки катеров и яхт. Сотка стоит от 300 000 до 600 000 рублей.

В поселке «Нэмо» - на 25 км Дмитровского шоссе, предлагаются разнообразные по площади участки без подряда с уже подведенными коммуникациями на 1-ой, 2-ой и 3-ей линии от воды Икшинского водохранилища. Цена сотки - $7 000 до $26 000. Остальные предложения, которые выделил эксперт Blackwood, см. в таблице, в конце текста

На Калужско-Киевском направлении среди поселков у воды с предложениями участков без подряда Александр Либов («Белые Ветры») отметил КП «Никольские озера», в 35 км от МКАД по Калужскому шоссе, на берегу большого природного озера, где можно будет купаться, ловить рыбу или любителям активного отдыха покататься на квадрациклах. В поселке предлагаются к покупке как участки без подряда, так и с подрядом на строительство или уже готовые дома. Ко всем участкам подведены централизованные коммуникации (газ, электричество, водопровод, канализация, телефония, интернет). Территория поселка огорожена и охраняется, все дома подключаются к системам индивидуальной пультовой охраны. Участок 11 соток можно приобрести за 5 млн руб.

Камерный поселок «Никольский Берег», являющийся второй очередью КП «Никольские озера». Всего в поселке 26 участков от 12 до 30,4 соток без подряда. Поселок состоит из двух линий, одна линия примыкает к озеру, другая граничит с лесом, а также есть три участка, которые расположены между двумя этими линиями, обладатели которых будут наслаждаться как видами на озеро, так и видом на лес. Все коммуникации к поселку подведены и функционируют.В среднем участок без подряда в этом поселке можно приобрести по цене за сотку от $19 000.

Новый поселок «Капитолий», 21 км порасполагается на берегу реки Десна на территории 20 га и поделен на 187 участков: дома (180 кв.м), дуплексы (140 и 180 кв.м) и участки без подряда (от 6 до 20 соток). Участок у реки 9 соток обойдется 3,746 млн.рублей.

КП «Александровы пруды» в 25 км по Калужскому шоссе с двух сторон окружен прудами, а также еще и в 5 мин ходьбы от поселка расположен каскад прудов. Собственная береговая линия протянулась по западной границе «Александровых прудов» на 600м. Предлагаются к продаже участки без подряда от 8 до 25 соток. В стоимость участков входят централизованные коммуникации. Участок 16,7 соток выставлен по цене за сотку $14 000.

Эдуард Бобровский рассказал, что компания возводит новый поселок «Клязьминский парк», который находится в 12 км от МКАД по Дмитровскому шоссе, в 150 м от северного берега Клязьминского водохранилища. Реализуются участки без подряда с пакетом коммуникаций и благоустройства - это дороги, ливневые сливы, газ, водопровод и электричество (15 кВт), с фронтальным, общим ограждением - по цене от $5 500 до $15 000 за сотку, без учета комплекта коммуникаций. К примеру, на данный момент 6,5 соток в поселке с учетом комплекта «под ключ» будут стоить около 2,5 миллиона рублей. Поселок небольшой, площадью 32 га, рассчитан на 314 домовладений, с хорошим уклоном, с панорамным видом на Клязьминское водохранилище, с северной стороны граничит с красивым смешанным лесом (елки, березы, дубы). Во внутренней инфраструктуре поселка предусмотрены: детский сад на 45 мест, магазин, административное здание, детские и спортивные площадки. Невысокий ценовой диапазон - 2,5-4,5 млн рублей за земельный участок позволяет отнести поселок «Клязьминский парк» к экономклассу.

Максим Рудницкий, директор «M9 land» приводит в пример поселок «Большая вода» на берегу Истринского водохранилища. Есть все центральные коммуникациями, поселок находится в высокой стадии готовности, - 20% жителей уже «построились». Береговая линия более 1,5 км. превращена в парковую зону с тропинками, скамейками, беседками, причалом и слипом для катеров, есть песчаный пляж.

«Стоимость, в зависимости от расстояния до воды сильно разнится, - говорит эксперт. - Участки первой линии большой площади и стоят около 10 млн. рублей, участки площадью 6 соток в дальней от воды части поселка можно приобрести за 1,2 млн. рублей с учетом доведенных до границы коммуникаций»

Нюансы сделок
Сделки с участками в районе водоемов имеют свои особенности. Поэтому журнал www.metrinfo.ru попросил своих экспертов рассказать на какие нюансы покупателям следует обратить внимание прежде чем пойти на сделку.

Эдуард Бобровский, генеральный директор компании «Оазис»(ГК «Гео Девелопмент»):Нужно обратить внимание на то, чтобы участок не входил в прибрежную зону. На кадастровой карте она зачастую не указана, и в дальнейшем у покупателя могут появиться проблемы, так как в прибрежной зоне строить нельзя. Кроме того, очень большое количество земель у водоемов относится к землям рекреации и предлагается либо в долевую аренду, либо еще каким-то образом. Для клиента же главное, чтобы это была его частная собственность, без какой-либо аренды. Все должно быть четко и прозрачно.

Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка»:Надо обратить внимание на уровень поверхностных вод, определить, как проходят подземные течения, направленные к водоему. Весной, когда все тает, потоки воды устремляются по земле (и под ней) к водоему. Даже если участок не затоплен, может пострадать подвальное помещение. В этом случае, и система гидроизоляции может не избавить от проблем, вызванных подземными водами. Или, возможен вариант, когда дом и подвал будут защищены, но на участке будет стоять вода в период таяния снега.

Практически всегда близость к воде и лесу означает назойливое присутствие комаров, - к этому надо быть готовым. Помимо этого, надо убедиться в чистоте воды: к сожалению, случается, что, несмотря на ужесточение правил по защите водоемов, кто-то по соседству может сливать отходы. Из-за чего купаться будет нельзя.

Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОПИН:Во-первых, нужно обратить внимание, чтобы были соблюдены санитарно –эпидемиологические требования по расстоянию застройки непосредственно от воды, организация стоков и прочее. Есть прецеденты в московской области, когда постройки вынуждают сносить именно из-за несоблюдения этих требований.

Второй момент, на который нужно обратить внимание, это то, какая именно вода расположена вблизи участка – маленькая река, озеро, а может быть большой водоем для водных прогулок и занятий спортом на воде - в этом случае имеет значение как организована прибрежная инфраструктура- пляжи, благоустройство набережной, кафе, рестораны и прочее.

Ирина Крылевская, начальник отдела офиса «Проспект Вернадского» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ:Прежде всего стоит обратить внимание на документацию, а именно – не находится ли участок в водоохраной зоне. В этом случае строительство запрещено (или речь может идти о постройке беседок, бань на столбчатых фундаментах). В 2006 году изменились нормы, принятые в отношении водоохранных зон, контроль ужесточился. Кроме того большая вода поблизости - верный признак того, что грунтовые воды расположены совсем близко к поверхности земли. Исключена возможность строительства цокольных этажей или же придется возводить монолитный фундамент со сложной системой гидроизоляции.

Валерием Мищенко:Многие покупатели предпочли бы приобрести участок на самом берегу реки или озера, но в большинстве случаев застройка на этих участках, согласно Водному кодексу РФ запрещена. Допустимая застройка вблизи водоемов - не менее 150 м и строить дом у воды можно только при соблюдении санитарных норм: коттеджи обязательно должны иметь центральное водоснабжение и канализацию. А вот в прибрежной зоне, которая согласно тому же кодексу, составляет не менее 50 м, строить вообще ничего нельзя.

Помимо юридических особенностей есть ряд и насущных, которые могут обернуться дополнительными затратами при строительстве или эксплуатации дома. Самая очевидная проблема земельных участков у воды – заболачивание и подтопление, особенно в сезон паводка или при обильных массивных осадках. Поэтому не рекомендуется приобретать такие участки в зимнее время года. Необходимо обратить внимание на окружающую растительность (камышовые растения – верный признак болотистой местности), а также взять пробы грунта

Александр Либов, генеральный директор агентства недвижимости «Белые Ветры»: 
Практически все водоемы имеют водоохранную (прибрежную) зону-это нужно помнить покупателям домов и участков у воды. Приобрести эту зону невозможно. Указанные территории согласно требованиям Земельного кодекса РФ могут быть предоставлены собственникам расположенных на них объектов недвижимого имущества только на праве аренды. На данной территории разрешено даже возводить строения в прибрежной защитной полосе, что раньше не допускалось. Важно только оборудовать эти строения таким образом, чтобы не загрязнить водоемы и берега. В границах водоохранных зон запрещается использование сточных вод для удобрения почв, движение и автостоянка (кроме спец.транспорта) и тд. Также вдоль береговой линии выделяется полоса общего пользования, которую нельзя огораживать.